+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор аренды площади в торговом центре

Содержание

Аренда площадей в торговых центрах: как предпринимателю защитить свои права | AMMIS

Договор аренды площади в торговом центре

Время прочтения – 5 минут

Формат торгового центра привлекает предпринимателей своим удобством и высокой проходимостью. Кажется, что нет ничего проще, как арендовать уже готовое место со всей инфраструктурой и потоком потенциальных покупателей в крупном ТЦ.

Однако уже на этапе заключения договора с арендодателем нужно быть очень внимательным.

Мы расскажем, как предпринимателю защитить себя от резкого подъема цен на аренду, штрафов и дополнительных платежей, и на какие еще пункты в договоре следует обратить внимание.  

Заключаем договор правильно

Обычно договоры аренды в торговых центрах (далее ТЦ) – это толстая пачка бумаги до сотни страниц с разными приложениями. Разобраться обычному предпринимателю в этих текстах сложно. Сейчас мы разберем самые важные пункты договора, от которых зависят условия вашей работы в ТЦ.

Какие бывают договоры

Их два – краткосрочный (не больше 11 месяцев) и долгосрочный (от одного года и больше). Ваш выбор зависит от размера ваших инвестиций и срока окупаемости проекта.

Если ваш бизнес окупится, согласно бизнес-плану, в течение полугода, то заключайте краткосрочный договор. Если же на это потребуется больше времени, вам нужна долгосрочная аренда.

Потому что вы же хотите за время пребывания в ТЦ не только окупить свои инвестиции, но и заработать. 

Пункт для защиты своих инвестиций при досрочном расторжении

Чтобы защитить свои вложения, обязательно укажите в краткосрочном договоре аренды, что если арендодатель решит досрочно расторгнуть договор, как раз когда вы только-только начали зарабатывать, он обязан будет возместить вам все убытки. Для этого вам надо будет сохранять чеки и счета.

Краткосрочный договор удобен тем, что его не надо регистрировать в Росреестре, а также его легко расторгнуть в одностороннем порядке без привлечения суда. Только пропишите в договоре сроки, за какое время нужно уведомить о расторжении – за 1-2 месяца, например.  

Пропишите мораторий

В случае долгосрочной аренды важно прописать мораторий: как вне суда арендодатель может расторгнуть с вами договор, как вам в этой ситуации возместят убытки, либо же внесите в договор полный запрет на расторжение договора в течение срока аренды, кроме как через суд.

Правда, арендодатель в ответ может потребовать от вас того же. И еще учитывайте, чтобы срок моратория был немного длиннее срока окупаемости инвестиций. На всякий случай.

Важно также понимать, что если вы нарушите условия такого договора, арендодатель вправе его расторгнуть, также вам придется заплатить штраф, согласно Гражданскому кодексу РФ.    

Важно:

Ведите переговоры по каждому пункту договора. У каждого торгового центра свои требования к договорам, менеджеры могут предоставить вам дополнительные бонусы взамен на некоторые условия. Лишь в редких случаях основные пункты договора в ТЦ окончательно утверждены и не подлежат редакции. 

Согласуйте возврат депозита

Обычно ТЦ пытаются составить договор так, что если вы досрочно решите расторгнуть договор, депозит останется у них в качестве штрафа. Однако вы имеете право прописать в договоре возврат депозита, тем более если вы уведомите его о своем выходе за несколько месяцев, когда реально найти нового арендатора.   

Пропишите преимущественное право

После окончания срока договора ТЦ может изменить условия аренды или даже беспричинно выселить вас. Чтобы этого не произошло, пропишите свое преимущественное право в договоре. Это не защитит вас от роста цены за аренду, но у вас будет право остаться на этих площадях.

Еще о долгосрочном договоре

Долгосрочный договор нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Все затраты на это лягут на вас. Также придется уговорить ТЦ выделить вам отдельный кадастровый номер, чем арендодателю обычно очень не нравится заниматься.

В долгосрочном договоре важно прописать размер ежегодной индексации арендной ставки. Укажите, что ставка будет расти не более одного раза в год! Это защитит вас от резкого роста стоимости аренды. Обычно индекс равен 5-20% от ежемесячной аренды. Торгуйтесь.

Штрафные санкции

Обратите внимание на пункт про штрафные санкции при просрочке платежей. Размер пени не должен быть более 0,5% от общей суммы задолженности за каждый день просрочки. Пропишите также в договоре, что только после 2-3 задержек платежей в год арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и забрать депозит. 

Есть также такой пункт как штраф за несвоевременное открытие торговой точки для посетителей, то есть если подготовка к открытию магазина затянется, вам придется платить неустойку. Иногда она достигает в ТЦ нескольких сотен тысяч рублей за каждый день просрочки. 

Важно:

Закладывайте в бизнес-плане бюджет на аренду в расчете на несколько месяцев. Так вы избежите штрафов, если задержите оплату аренды, когда ваш бизнес первые месяцы не будет приносить много прибыли. 

Разбираемся со стоимостью аренды

Стоимость аренды помещения в ТЦ зависит от метража, удобства расположения внутри ТЦ, благоустроенности самого ТЦ и помещения.      

Что входит в плату

Укажите в договоре, что входит в постоянную арендную плату. Входят ли в нее платежи за коммуналку, реклама на фасаде здания. Важно также прописать, кто будет платить за поломки внутри помещения – неисправность водопровода, плохой стеклопакет, сломанный дверной замок и так далее.     

Есть ли скрытые выплаты и дополнительные условия

Уточните, не придется ли вам платить отдельно за труд уборщицы, охранника, дворника, сантехника, вахтера и так далее. Возможно, арендодатель потребует вашего обязательного участия в промо-акциях внутри ТЦ, оформления рекламной конструкции в соответствии со стилем ТЦ у их подрядчика и так далее.

Важно:

Уточните дополнительные платежи и обязательства. Ими могут стать: эксплуатационные расходы; коммунальные платежи; маркетинговые сборы; дополнительная реклама на фасаде ТЦ; платный туалет для ваших сотрудников  и так далее.

Что делать, если арендатор поднимет оплату

Чаще всего конфликты между арендатором и ТЦ возникают из-за роста платы за аренду. Поэтому учтите все пожелания, которые мы перечислили выше, при составлении договора. Не привязывайте размер платы к курсу валют. Также важно указать в договоре, что непредвиденный рост цен допустим только при росте цен на коммунальные услуги и высокой инфляции. 

Бонусы в ТЦ

Можно также вести разговор с арендодателем о дополнительных льготах и бонусах. У каждого ТЦ есть ряд таких бонусов, которые помогут вам сэкономить и сделать свой бренд более узнаваемым. Например, арендные каникулы, когда вы обустраиваете свою площадь и ничего не платите. Это актуально, когда ТЦ новый и еще не заполнен арендаторами – можно попросить на это время скидку до 50%.   

Кстати:

Сегодня для привлечения арендаторов ТЦ предлагают разные условия, они готовы закупить торговое оборудование, провести ремонт, предоставить отсрочку по арендной плате, плавно повышать арендную ставку в течение полутора лет и даже идут на фиксированную арендную ставку (так называемый КЭП), когда вы платите процент от своего товарооборота. 

Общие советы

Узнайте внутренние правила ТЦ

Они наверняка есть. И если вы или ваши сотрудники их нарушат, вам грозят штрафы и досрочное расторжение договора. 

Согласуйте ассортимент

Иногда ТЦ требуют согласовать весь ассортимент магазина. Сделайте это в виде приложения к договору.  Внесите в список товар, который вы также хотите продавать в будущем, вдруг этот товар уже находится в эксклюзиве у другого арендатора и вам не разрешат брать его на реализацию?

Приготовьте проект магазина

ТЦ может запросить у вас проект магазина. Поэтому подготовьтесь заранее, тем более если вы используете специальное оборудование. 

О строительных работах

Узнайте время, когда вам разрешат проводить строительные работы внутри помещения, доставлять оборудование и материалы. Обычно это делается ночью, когда ТЦ закрыт.

Нюансы по доставке товара

Уточните, когда и на каких машинах вы можете завозить товар. Чтобы не было так, что вашей фуре не удастся проехать на территорию ТЦ.   

О коммуникациях

Выясните, какое коммуникации проходят в полу и стенах вашего помещения. При строительно-монтажных работах это защитит вас от неприятностей.

Ограничения для персонала

Узнайте, какие есть ограничения для персонала. Возможно, им запрещается принимать пищу на рабочем месте под угрозой штрафа или они не имеют право покидать рабочее место в течение фиксированного времени.    

Количество электроэнергии

Пропишите в договоре, какое количество электроэнергии арендодатель гарантирует выделить на вашу точку.   

Сколько стоит аренда площадей в ТЦ в разных городах

Согласно данным агентства «Росриелт», средняя ставка за аренду коммерческих площадей в крупных городах России следующая.

  • Москва — 67 205 рублей за кв.м. в год
  • Санкт-Петербург — 67 944 рублей за кв.м. в год
  • Казань — 9 408 рублей за кв.м. в год
  • Новосибирск — 14 511 рублей за кв.м. в год
  • Екатеринбург — 8 935 рублей за кв.м. в год

Стоимость аренды помещения в ТЦ зависит от его местоположения и посещаемости. В крупных и популярных ТЦ Москвы стоимость одного квадратного метра в год – от 120 тысяч рублей (есть и по 500 тысяч рублей).

В небольших московских ТЦ стоимость аренды равна в среднем 30 тысячам рублей в год за кв.м.  В регионах условия аренды – от 5 тысяч рублей за кв.м. в год.

Иногда арендатора устанавливает оплату в виде процента с оборота – 10-20%.

Зависит стоимость и от размещения торговой точки внутри ТЦ. Аренда на первом этаже дороже, чем на верхних (цена падает на 30% с каждым этажом). Аренда точки у входа в ТЦ дороже, чем в  глубине.    

Выводы

ТЦ с хорошим трафиком поможет выжить даже в кризисные годы. Специалисты советуют начинать дело именно с ТЦ, где легче «раскрутиться». Главное – подойдите со всем вниманием к составлению договора.

Возможно, лучше привлечь юриста. Это защитит вас в будущем от неприятных неожиданностей. Но в любом случае, если вдруг возникнут проблемы, общайтесь с администрацией ТЦ.

Если они заинтересованы в вашем присутствии, то обязательно пойдут на уступки. 

Иллюстрации Ammis.ru

Источник: https://orlovskaya.ammis.ru/articles/article128

Договор аренды площади в торговом центре. Образец и бланк для скачивания 2019 года

Договор аренды площади в торговом центре
Договор аренды площади в торговом центре с приложениями имеет большой объем и узкую специализацию сопутствующих документов.

Файлы в .DOC:Бланк договора аренды площади в торговом центреОбразец договора аренды площади в торговом центре

Невнимательно изучив этот многостраничный гроссбух, арендатор рискует попасть в неприятную ситуацию при оплате за аренду. Как правило, торговых площадей в крупных ТЦ, особенно в местах с большим покупательским потоком, не хватает. Поэтому владельцы торговых центров оказываются хозяевами положения и диктуют свои условия аренды.

Несмотря на это, отстаивайте свое мнение и стремитесь прийти к соглашению, максимально приближенному к вашим интересам как арендатора.

Существенные условия договора

По действующему российскому законодательству отклонение сторонами сделки хотя бы от одного условия контракта влечет за собой непризнание всего документа. Исходя из этого, а также немалой цены за аренду площади в торговых центрах, все положения, зафиксированные в договоре, можно считать существенными.

Следовательно, арендатор до подписания договора должен внимательно изучить и проанализировать в различных вариантах практического применения этот документ.

Суть приложений к договору

Приложения к договору обладают той же юридической силой, что и основной документ.

Рекомендуем арендаторам особое внимание обратить на прилагаемые к договору документы, так как зачастую именно в них содержится весь смысл сделки, а также имеются «подводные камни» и «ловушки» для предпринимателя, решившего открыть свой бутик в ТЦ. Грамотные администраторы торговых центров самые неприятные для арендатора позиции набирают мелким шрифтом и прячут в приложениях.

Условия договора, в том числе включенные в приложение к контракту, должны быть согласованы между сторонами сделки до подписания документа.

Фактически каждый бизнесмен при открытии новой торговой точки, вкладывает определенные средства в косметический, а иногда и в капитальный ремонт арендуемых помещений. В зависимости от состава дизайн-проекта, средства, потраченные на эти цели, могут быть очень внушительными.

Тем более неприятно будет узнать арендатору, что, например, перегородки он должен установить только определенного вида, закупать оборудование и стройматериалы обязан только в указанных ему арендодателем фирмах и даже для выполнения строительных работ нужно пригласить незнакомых ему строительных рабочих из строительной компании, сотрудничество ТЦ с которой имеет постоянный характер.

В результате увеличивается стоимость работ по обустройству торговых площадей, так как первоначально предприниматель рассчитывал купить технологическое оснащение и строительные материалы по более низкой цене, а знакомая строительная бригада выполнила бы работы с более высоким качеством и по приемлемым расценкам. Эти дополнительные условия арендодателя были прописаны в приложении к договору, однако арендатор не обратил на них особого внимания.

Режим работы ТЦ

Другим примером незапланированных потерь арендатора может служить невнимательное изучение им расписания работы торгового центра, также оговоренного в приложениях к контракту. При более раннем закрытии ТЦ в зимнее время из-за малого потока покупателей и по причине экономии электроэнергии, владелец кафе (бара), арендующий площадь в ТЦ, несет убытки.

Арендатор должен быть заинтересован в изменении договорных положений, ухудшающих условия его предпринимательской деятельности и увеличивающих расходы по аренде и дополнительным мероприятиям по улучшению имущества арендодателя.

Характеристика договора

Договор аренды площади в торговом центре составляется на основе типовых договоров для хозяйствующих субъектов и содержит стандартные формулировки.

Введение должно содержать расширенные данные о сторонах сделки и их правах собственности. Это относится ко всем юридическим и физическим лицам, участвующим в сделке аренды, включая собственника торговых площадей, а также лица, представляющего его интересы и выступающего в роли арендодателя.

В основной части контракта фиксируются права и обязанности сторон, а также взаимная ответственность за исполнение условий сделки. Последовательность и название разделов, пунктов и параграфов в различных договорах может отличаться от образца, однако существенные условия должны быть отражены без искажения смысла сделки аренды.

Немного о форс-мажоре

В текстах договоров, независимо от их вида, существуют традиционные клише. К ним с полным основанием можно отнести параграф о форс-мажорных обстоятельствах.

То ли само словосочетание «форс-мажор» действует завораживающе на составителей договоров, то ли такова косность системы, но «форс-мажоры» кочуют из договора в договор, хотя их наличие оправдано лишь в договорах дальних перевозок или в экспортных контрактах «франко вдоль борта судна». Вреда от «форс-мажоров», конечно, нет, впрочем, как и пользы.

Поэтому, если в договоре нет упоминания о форс-мажорных обстоятельствах, не спешите объявлять его неверно составленным. В 90 случаях из 100 этот параграф не нужен.

Описание предмета соглашения

Для конкретизации и индивидуализации предмета сделки требуется как можно более точное и корректное описание. В нашем случае это точный почтовый адрес местонахождения торгового центра; строительные характеристики здания, его этажность; указание этажа, на котором находятся арендуемые площади, привязка места аренды на плане; номера арендуемых бутиков или помещений.

Также подлежат указанию на прилагаемых к договору поэтажных планах: конфигурация и геометрические размеры, площади и строительные объемы помещений.

Временная регламентация договора

Контракты по аренде торговых площадей подразделяются на:

  • Краткосрочные. Срок их действия меньше годного года, закон не предусматривает их регистрацию;
  • Долгосрочные. Продолжительность их функционирования свыше года, госрегистрация необходима;
  • Бессрочные. Срок их действия не ограничен, в правовой практике по сделкам аренды торговых площадей не фигурируют.

В интересах предпринимателя указать условие, предоставляющее ему преимущественные права на продление сделки и заключение контракта на новый срок. Для этого арендатор выполняет следующее:

  1. За месяц до окончания срока действия договора арендодатель направляет владельцу ТЦ заявление с просьбой о заключении нового контракта.
  2. К вышеуказанному заявлению он прилагает проект нового контракта.

Заинтересованные стороны встречаются, обсуждают и приходят к единому мнению по всем позициям нового договора

Последовательность и временные рамки процедуры продления сделки аренды должны быть документально конкретизированы.

Как происходит регистрация договора

Оформление в Росреестре необходимо по договорам со сроками действия от одного года. При обращении в госорганы предоставляются совместное заявление сторон, а также нотариальные копии документов, подтверждающих государственную регистрацию компании арендодателя и его право собственности на торговый центр.

Кадастровая документация на торговые площади также необходима. Арендатор должен иметь сертификаты о постановке на госучет в качестве ИП (или свидетельство о регистрации фирмы), а также справку об отсутствии задолженностей по налогам.

Прямая и обратная передача торговых площадей

Процедура передачи помещений (площадей) в торговом центре, оформленная соответствующим актом, гарантирует отсутствие дальнейших претензий сторон.

Указанный акт должен грамотно, всесторонне и конкретно описывать техническое состояние объекта сделки. Зафиксированные письменно дефекты и повреждения строительных конструкций и отделки позволят дать объективную оценку при передаче и возврате арендуемых площадей, а при необходимости – правильно определить размер штрафных санкций к виновным лицам.

В договоре будет уместным указать последовательность вывоза торгового оборудования и мебели арендатора.

Принципы начисления платы за аренду

При расчете арендной платы бухгалтерия арендодателя принимает в расчет следующие факторы:

  1. Базовые расценки за аренду квадратного метра торговой площади.
  2. Расходы арендодателя по поддержанию здания ТЦ в надлежащем виде и сохранению его эксплуатационных характеристик (например, исправной работы лифтов, эскалаторов, коммуникаций электро- и водоснабжения, связи и интернета, пожарной и охранной сигнализации и т.д.).

Коммунальные платежи

При любом способе арендных начислений владелец торгового центра заинтересован как можно больший объем эксплуатационных и коммунальных расходов переложить на плечи арендатора.

Задачей арендатора в этой ситуации будет минимизация вышеуказанных расходов до уровня, пропорционального арендуемой им площади.

Чтобы избежать оплаты части общих затрат на отопление, электричество и воду, арендатор устанавливает в своих помещениях индивидуальные счетчики.

По другим общим расходам (охрана, сигнализация, видеонаблюдение, лифты, уборка и т.д.) на содержание здания ТЦ арендатор вправе потребовать у собственника подробный письменный отчет. В случае обнаружения ошибок в расчетах необходимо согласовать процедуру возврата переплаченных денежных средств.

Рекомендуем подробно зафиксировать в договоре аренды порядок взаиморасчетов, это поможет сторонам сделки избежать в дальнейшем споров и уйти от конфликтов.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/dogovor-arendy-ploshhadi-v-torgovom-centre

Договор аренды торговой площади

Договор аренды площади в торговом центре

Организация продажи продукции связана с необходимостью заключить договор аренды помещения для магазина. Бланк можно скачать на сайте бесплатно. Для этого необходимо пройти по ссылке и распечатать типовой образец.

Важно знать: нежилое помещение под магазин могут арендовать как ИП у физического лица, так и юридические лица (организации, ООО, ЗАО и т.д.) друг у друга.

Ниже мы разместим две разновидности договора. Можно выбрать подходящий шаблон, и ознакомиться с примером его заполнения.

Скачать договор аренды магазина между физическим лицом и ИП
Скачать бланк аренды нежилого помещения под магазин для юридических лиц

Сразу после скачивания можно распечатать и приступить к заполнению шаблона, предварительно изучив наглядный образец. Форма договора представлена в формате doc (Ворд).

При наличии дополнительных пожеланий арендатор, либо арендодатель могут дополнить его необходимыми пунктами.

Данные экземпляры составлены довольно грамотно с юридической точки зрения, и подойдут большинству предпринимателей, оберегая от возможных споров и даря определенные гарантии

Образец заполнения бланка

«Шапка» заполняется стандартно: физлица указывают ФИО и паспортные данные, ИП вписывают информацию о свидетельстве, а ООО указывают название организации, генерального директора и устав.

Основные положения договора для магазина включают следующие разделы:

  1. Предмет. В данной главе указываем общую площадь, кадастровый номер и адрес. Важными деталями является отсутствие обременений, и возможность сдавать помещение в субаренду без согласования. Отнеситесь с ответственностью к сроку аренды магазина: договор заключенный на срок более года необходимо регистрировать в Росреестре.
  2. Права и обязанности арендодателя: передать помещение по акту приема передачи, обеспечить ресурсами и свободный доступ, также ему запрещена сдача в аренду другим лицам. Он не препятствует размещению рекламных вывесок на фасаде здания. При преждевременном расторжении без причин собственник должен компенсировать затраты арендатору.
  3. Арендатор, в свою очередь обязан принять магазин по акту, проводить ремонт, вовремя оплачивать аренду, соблюдать нормы пожарной безопасности, СЭС и другие требования, охранять имущество самостоятельно.
  4. Арендная плата по договору включает постоянную часть (за площадь) и переменную часть (за коммунальные услуги по электроснабжению, обеспечению теплом, водой и другие). Изменение размеров платежей возможно по согласованию сторон и в сроки, которые вы укажете при подписании. Счета на оплату выставляются до 10 числа следующего месяца. В качестве обеспечительного платежа (залога) оплачивается последний месяц аренды магазина.
  5. Ответственность. При нарушении графика оплаты предусмотрена неустойка. При невозможности использования помещения под магазин по вине Арендодателя для него предусмотрен штраф. В данном бланке предусмотрено большинство спорных ситуаций, за которые придется расплачиваться рублем.
  6. Действие договора по аренде магазина начинается с момента регистрации, а прекращает действие после окончания срока или по согласованию. При нарушении условий (просрочка платежа и других) Арендодатель может требовать расторжения. Арендатор, желающий преждевременно расторгнуть соглашение, должен письменно уведомить об арендатора в четко очерченный временной промежуток. Пролонгация договора происходит автоматически при взаимном согласии сторон.
  7. Заключительная часть описывает стандартные положения, которые выстроят юридическую защиту каждой стороны. К основным из них относятся: количество экземпляров договора, а также затрагивает финансовую сторону по оплате услуг за регистрацию, если срок составляет более 1 года. Также затронут вопрос о судебных разбирательствах.

Последним разделом будет проставление подписей и заполнение реквизитов. Когда заполнение образца будет закончено, магазин считается сданным в аренду. Все права по содержанию переходят ИП или организацию. Но не забывайте про передаточный акт, особенно если магазин с оборудованием

Общие требования к арендному договору

Сдача в аренду недвижимости происходит стандартно, все положения прописаны гражданским кодексом. Для договора торгового помещения, как и для всего имущества есть свои нюансы.

  • Обязательно наличие названия, даты заключения и города.
  • Срок сдачи: до 11 месяцев нет необходимости регистрировать. Если договор оформлен больше чем на 12 месяцев требуется регистрация в Росреестре
  • Может быть заключен как с физическим лицом, так и с ИП. Не исключением являются и юридические лица. Данный набор сторон можно тасовать на свое усмотрение.
  • Аренда магазина может быть заключена на неопределенный срок. Для расторжения необходимо предупредить оппонента за 3 месяца до разрыва отношений.
  • Если в договоре нет условия продления, необходимо заключить дополнительное соглашение.
  • С доходов от сдачи физические лица уплачивают подоходный налог в размере 13 %, юридические лица – в соответствии с системой налогообложения.
  • Важным пунктом является обязательство о передаче имущества. Иначе может возникнуть обязанность уплаты платежей за помещение, которое не передано из-за отсутствия такой обязанности.
  • Передающая сторона — собственник, принимающая — дееспособное и правоспособное лицо.
  • Размер оплаты может меняться раз в год или согласованию, если иное не указано в бланке.
  • Имущество должно использоваться для торговли.

Возможна передача магазина с оборудованием (стационарным и нестационарным). Для грамотного оформления потребуется акт с описью имущества и оборудования, находящегося в торговом помещении.

Форма договора аренды торговых площадей

Когда ООО или ИП хочет снять помещение в торговом центре или арендовать часть торговой площади в действующем магазине, ему потребуется несколько иной договор для аренды торгового помещения.

При этом от него требуется соблюдения всех требований по пожарного надзора, соблюдения правил торговли, также в бланке договора жестко прописаны условия оплаты и расторжения в одностороннем порядке. Данный бланк подойдет большинству ИП, его можно заключить как с физическим лицом, так и с юридическим. Его также можно бесплатно скачать на сайте.

Скачать договор аренды торгового помещения

Основные положения включают разделы:

  1. Предмет. Площадь, номер и адрес, его срок действия, основание принадлежности и другие.
  2. Обязанности сторон. Арендодатель обязан передать помещение и оговорить все недостатки. Арендатор – своевременно вносить платежи за аренду, производить ремонт, соблюдать технику безопасности, санитарные требования, правила торговли и нести ответственность за их нарушение, компенсировать ущерб, не сдавать без согласования в субаренду и другие.
  3. Порядок расчетов и платежи. Размер оплаты исчисляется за площадь, вносится в оговоренные даты, изменяется по согласованию. Обеспечительный платеж служит залогом. Снабжение теплом, светом, водой и другие услуги входит в оплату.
  4. Ответственность сторон. При нарушении санитарных, пожарных и других требований торговли, а также графиков платежей возможна приостановка торговли. При нарушении Арендатором условий, договор может быть расторгнут по инициативе Арендодателя.
  5. Расторжение и пролонгация. Возможно расторжение по согласованию за оговоренное количество дней или одностороннее. Предусмотрена автоматическая пролонгация при отсутствии заблаговременно поданного заявления о расторжении.
  6. Остальные вопросы по аренде торгового помещения регулируются ГК РФ или в суде;

Данные образцы договоров аренды будут полезны предпринимателям, ведь арендовать торговое помещение или целый магазин — это всегда риск. Следует отнестись к этому шагу со всей ответственностью. Передачу площадей необходимо производить по соответствующему акту, особенно если они сдаются с торговым оборудованием.

Эксплуатационные расходы и прочие сборы

Содержать армию технического персонала, который зачастую в таком количестве не нужен, для любого ТЦ достаточно проблематично, и, естественно, все это падает на плечи арендатора! Но не стоит рассчитывать, что вы сможете пользоваться всем техническим потенциалом торгового центра

Источник: https://gmvp.ru/dogovor-arendy-torgovoj-ploshhadi/

Договор аренды торгового помещения для магазина

Договор аренды площади в торговом центре

Главное правило работы с любыми юридическими документами — сначала прочесть, потом подписать.

Большинство людей подписывает договор не читая, потому что боятся задерживать собеседника и не хотят выглядеть глупо. Я надеюсь, что нежелание рисковать бизнесом — достаточная причина, чтобы проигнорировать мнение посторонних людей. Поэтому дальше мы разберемся, на что нужно смотреть, когда вам дали на подпись договор аренды помещения под ваш магазин.

Конкретизируйте торговое помещение

Договор с размытым описанием нельзя зарегистрировать в Росреестре. Вам нужна регистрация, если вы заключаете договор на срок, превышающий 12 месяцев.651 · 2 ГК

Но даже если вы не собираетесь работать в этом месте так долго, это не повод игнорировать размытое описание. Не будем вдаваться в юридические тонкости, но размытое описание — это лазейка, чтобы «выселить» вас из помещения раньше срока, если кто-то предложит больше денег.

Плохо В договоре: «помещение 35 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».

Приложение: план помещения без подписей арендодателя и арендатора.

Хорошо В договоре: «торговое помещение 35 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».

Приложение: копия плана здания с заштрихованными арендуемыми помещениями, подписанная арендатором и арендодателем.

Обязательно разделяйте в договоре торговые и хозяйственные, складские, подсобные помещения. С неторговых площадей вы не получаете прямой доход, то есть вы можете добиваться пропорционального снижения аренды на эти квадратные метры.

На верхнем плане непонятно — какое помещение арендуют. На втором — понятно, но его можно сделать лучше, если разделить торговые и подсобные помещения

Разделите подсобные помещения

Разделять торговые и подсобные помещения важно еще и потому, что некоторые арендаторы взимают плату за пользование общими подсобными помещениями: туалетами, парковкой.

Сумма аренды рассчитывается пропорционально площади торговых помещений, которые он снимает. Поэтому если вы не отделите торговую площадь от площади подсобных помещений, вы будете переплачивать.

Хорошо В договоре: «торговое помещение 35 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».

Приложение: копия плана здания с заштрихованными арендуемыми помещениями, подписанная арендатором и арендодателем.

Отлично В договоре: «торговое помещение 28 кв. метров и подсобное помещение 7 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».

Приложение: копия плана здания с заштрихованными арендуемыми помещениями, подписанная арендатором и арендодателем.

Уточните расходы на содержание помещения

Помимо арендной платы у помещения есть расходы на содержание: текущий ремонт, коммунальные платежи, а теперь и интернет.

Если это не уточнить заранее, может оказаться, что договор на интернет можно заключить только с одним оператором. Как правило, у операторов, установивших «монополию» в ТЦ, ТК и ТРК, тарифы в разы больше обычных.

Расходы на текущий ремонт и содержание арендованного имущества, если это не капитальный ремонт, ложатся на арендатора и арендодатель вправе не возмещать эти расходы. Более того, ваш ремонт может обернуться повышением платы за аренду, так как относится к улучшениям, увеличивающим коммерческую стоимость объекта недвижимости.616 · 2 ГК

Однако недостатки, которые мешают пользоваться помещением, должен устранить владелец помещения — арендодатель. Например, если в помещении нет пожарной сигнализации, то установить ее обязан арендодатель.

Чтобы доказать, что эти недостатки были, когда вы подписывали договор, нужно подписать акт приемки-передачи арендуемых помещений. В нем подробно описываете состояние помещения с акцентом на недостатки.

Плохо Помещение пригодно для использования по назначению. Сдаваемые в аренду помещения оборудованы следующими инженерными системами: — отопления,

— электроснабжения.

Хорошо Помещения оборудованы инженерными системами: — отопление, — электроснабжение. В помещении отсутствует пожарная сигнализация, раковина.

Розетка на южной стене неисправна.

Что касается коммунальных платежей, то эти расходы тоже нужно прописать в договоре. Например, если коммунальные и иные платежи ложатся на вас, уточните, включаются ли такие платежи в сумму арендной платы или вносятся сверх нее.

Помните об НДС

Проверьте, включен ли НДС в сумму, которая указана в договоре. Обычно это указано в пункте «арендная ставка». Если НДС не указан, прибавляйте его к сумме аренды.

Уточняйте права арендодателя

Всегда, а особенно при аренде на длительный срок, уточняйте, с кем вы подписываете договор: с собственником или арендатором. Разобраться в этом поможет информационная выписка из ЕГРП.

В этой выписке будет информация об уставных документах — запросите их у контрагента и сверьте информацию.

Из выписки вы узнаете не находится ли помещение в залоге под кредит или не наложен ли на него арест.

Если вы снимаете площадь у арендатора, который сам снимает помещение у конечного собственника — это называется субарендой.

Субаренда — это риск, так как ваш договор зависит от условий основного договора, который заключил собственник и арендатор. В договоре арендатора должен быть пункт о том, что собственник не против субаренды. Как вариант — согласие, оформленное в отдельном документе.

Это согласие — ваша страховка на случай, если договор аренды с собственником будет расторгнут досрочно. В этом случае вы имеете право на заключение договора аренды непосредственно с собственником этого имущества на срок до конца вашей субаренды. В любом случае, проверьте, чтобы срок основного договора превышал срок действия договора субаренды. 618 ·1 ГК

Но риски все равно остаются. Если суд признает основной договор аренды торговой площади недействительным по причинам, которые к вам не имеют отношения, утратит силу и ваш договор субаренды. Собственник может запретить вам доступ в помещения на основании того, что не он заключал с вами договор. В этом случае придется идти в суд, а это время и деньги.

На субаренду без согласия собственника соглашаться не нужно никогда. В этом случае собственник может в любой момент попросить вас освободить помещение, а вернуть деньги за аренду вы не сможете.

Согласуйте условия изменения арендной платы

С условиями изменения арендной платы может быть три ситуации:

  • условия изменения размера платы не упомянуты в договоре,
  • указано, что арендодатель может повышать ставку не чаще раза в год,
  • указано, что арендодатель может увеличивать размер арендной платы в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения.

Третий вариант — самый плохой, грозит тем, что плата будет расти чаще, чем раз в год. Нужна ли вам такая аренда?

Второй вариант приемлемый, но договаривайтесь, чтобы повышение цены было фиксировано — например, только в рамках процента инфляции.

Первый вариант — лучший. Если в договоре нет слов об одностороннем повышении оплаты, а арендодатель вдруг предлагает допсоглашение с повышенной ставкой, вы не обязаны соглашаться. Вы можете поторговаться или настоять, что будете платить по установленной в договоре ставке до конца срока аренды.

Пример второго варианта с сайта Клерк.ру

Коротко

  1. Конкретизируйте торговое помещение.
  2. Уточните расходы на содержание помещения.
  3. Помните об НДС.
  4. Уточняйте права арендодателя.
  5. Согласуйте условия изменения арендной платы.

Всё от приемки товара до печати ценников Пользователь Кабинета Дримкас принимает товары по накладной — сервис автоматически добавляет их в базу для учета остатков.

Сразу после этого можно установить цены, скидки и напечатать ценники.

Источник: https://dreamkas.ru/blog/dogovor-arendi-torgovogo-pomeshenia/

Договор аренды торговой площади в магазине образец – Юридический ликбез

Договор аренды площади в торговом центре

Нежилое помещение › Договор аренды помещения под магазин и торговой площади: образцы заполнения и бланки для скачивания

Приобретение собственной недвижимости для реализации продукции связано со значительными финансовыми вложениями. Большинству начинающих предпринимателей не под силу нести эти затраты на первых порах.

Наиболее доступным способом продажи товаров является аренда торговых помещений. Поэтому важно знать не только как выглядит договор аренды магазина, но также требования к заполнению и условия заключения.

Рассмотрим эти вопросы подробнее.

Скачать бланк договора аренды магазина

Организация продажи продукции связана с необходимостью заключить договор аренды помещения для магазина. Бланк можно скачать на сайте бесплатно. Для этого необходимо пройти по ссылке и распечатать типовой образец.

Важно знать: нежилое помещение под магазин могут арендовать как ИП у физического лица, так и юридические лица (организации, ООО, ЗАО и т.д.) друг у друга.

Ниже мы разместим две разновидности договора. Можно выбрать подходящий шаблон, и ознакомиться с примером его заполнения.

Скачать договор аренды магазина между физическим лицом и ИП
Скачать бланк аренды нежилого помещения под магазин для юридических лиц

Сразу после скачивания можно распечатать и приступить к заполнению шаблона, предварительно изучив наглядный образец. Форма договора представлена в формате doc (Ворд).

При наличии дополнительных пожеланий арендатор, либо арендодатель могут дополнить его необходимыми пунктами.

Данные экземпляры составлены довольно грамотно с юридической точки зрения, и подойдут большинству предпринимателей, оберегая от возможных споров и даря определенные гарантии

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.