+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Содержание

Как продать долевую квартиру в 2019 году: пошаговая инструкция

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Продажа недвижимости – дело непростое и хлопотное. А в случае с долевой собственностью, когда жилое помещение имеет нескольких владельцев, продажа требует еще и строгого соблюдения последних законодательных требований. Рассмотрим, как продать долевую квартиру, и какие нюансы и сложности придется преодолеть для достижения поставленной цели.

Шаг 1 соглашение всех владельцев на продажу

Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

  1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение.  Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
  2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Шаг 2 определение рыночной стоимости

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости.  Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

  1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
  2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

Шаг 3 поиск покупателя: как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности быстро

От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

  1. Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
  2. Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
  3. Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
  4. Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.

Шаг 4 подготовка документов для продажи

Вне зависимости от того, каким способом ведутся поиски подходящего покупателя, до момента заключения договора купли-продажи образуется свободное время. И его лучше всего использовать для подготовки всех необходимых документов для сделки.

Одной из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости является документальная неподготовленность. В случае если покупателю нужно срочно оформить купчую, сделка может отмениться, ведь многие документы по квартире (техплан, кадастровый паспорт и т.д.

) делаются довольно долго (от 1 недели до нескольких месяцев).

Оформление купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, потребует наличия следующих бумаг:

  • паспорта всех владельцев жилой недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на каждую долю в собственности;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги о количестве, лиц прописанных в квартире;
  • справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по конкретному адресу (оформляется накануне сделки во избежание ошибок по расчетам);
  • нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение совместной собственности (составляется по количеству дольщиков, состоящих в браке);
  • согласие остальных собственников на продажу доли в собственности.

Выписка из ЕГРН

Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

  • ареста;
  • обременения;
  • запрета на продажу.

Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

  • заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
  • электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

ДКП

Если квартира разделена по долям, у собственников возникает вопрос, как продать долевую квартиру. Процедура реализации такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

Однако, существуют некоторые нюансы:

  • проект договора стороны могут сделать самостоятельно, но для легитимности сделки необходимо документ и намерения продавцов и покупателя нотариально удостоверить;
  • в договоре должны быть отражены данные всех владельцев с указанием их доли в общем праве собственности;
  • в случае если долевых собственников много, владельцы могут предоставить полномочия предоставлять их кому-то одному на основании выданной доверенности;
  • квартира по долям может быть также продана в долевую собственность новым владельцем ( в договоре прописывается какая часть передается конкретному лицу).

Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: скачать.

Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.

Скачать типовой предварительный договор купли-продажи.

Шаг 5 задаток

При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

Шаг 6 нотариус

С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору.

Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево.

Стоимость складывается из нескольких сумм:

  • государственная пошлина – 2000 рублей;
  • удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
  • технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.

Шаг 7 получение денег

Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет. Поэтому применяют следующие варианты:

  1. Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
  2. Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.

Шаг 8 регистрация в росреестре

После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу. Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:

  • если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
  • при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
  • регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.

Важные нюансы налогообложения при продаже приватизированной квартиры с долями

Продав жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем.

Подробнее про налог с продажи квартиры и как его не платить вы узнаете далее.

Можно ли в ипотеку

Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки).

Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

  1. Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
  2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
  3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости — ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

Все нюансы и особенности того, как оформляется ипотека на долю в квартире читайте далее.

Заключение

Последние законодательные нововведения серьезно напугали владельцев долевой собственности и покупателей. На деле же продать долю квартиры или частного дома не труднее, чем объект недвижимости целиком. Кроме того, очевидны преимущества в виде нотариальной гарантии безопасности сделки и увеличенного имущественного вычета по налогам.

Если вам требуется помощь с оформление документов по сделке или нужно проверить её чистоту, то просьба обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу на сайте. Просто заполните специальную форму в углу экрана.

Просьба оценить пост и поставить лайк!

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/dolevuyu-kvartiru.html

Как продать долевую квартиру: особенности и порядок продажи в 2019 году

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Жилая недвижимость, у которой сразу несколько владельцев – это не редкость. Отчуждение такого имущества вызывает множество споров и требует согласованности действий всех хозяев объекта. Продажа квартиры в долевой собственности начинается с извещения о предстоящей сделке. Но условие это соблюдать нужно не всегда.

Основные этапы отчуждения мало отличаются от продажи квартиры, принадлежащей одному лицу. Но определенные особенности потребуется учитывать при составлении договора.

Основные понятия

Ст. 244 ГК РФ устанавливается, что долевая собственность – это один из видов общей собственности. Основная ее особенность – выделение доли в общем имуществе, которая принадлежит каждому владельцу. Такая разновидность возникает при наличии двух и более владельцев одного имущественного объекта, если закон не предусматривает для них совместное владение.

Доли не обязательно должны быть одинаковыми. Их размер определяется:

  • По соглашению;
  • По закону.

Если в общей долевой собственности находится квартира, доли каждого в ней могут быть обозначены в процентном соотношении (например, как 50 %) или выделены в натуре (к примеру, в двухкомнатной квартире, собственник владеет одной комнатой).

Можно ли продать?

Если любое лицо является владельцем имущества, оно имеет право совершать с ним все правовые сделки. Эта норма относится и к долевой собственности. Ее хозяева могут дарить, продавать отдельные доли в имуществе или целиком весь объект.

В зависимости от сопутствующих факторов на проведение сделки налагаются ограничения. В случае с продажей квартиры, находящейся в долевой собственности это будет преимущественное право покупки. Оно возникает, если хозяин намеревается продать свою отдельную долю.

Процедура продажи

Схема реализации квартиры будет зависеть от того, продают ли ее отдельные доли или всю квартиру одному покупателю. В первом случае потребуется письменное уведомление прочих содольщиков о намерении осуществить сделку.

Составляется оно в произвольной форме и нотариальной заверки не требует. В уведомлении следует указать:

  • Данные уведомляемого и уведомителя (ФИО, адрес места жительства и адрес регистрации).
  • Характеристики отчуждаемого объекта (адрес, размер доли, правовые характеристики: в данном случае это – доля в общей долевой собственности).
  • Предложение о выкупе доли согласно ст. 250 ГК РФ.
  • Стоимость, которую собственник запрашивает за свое имущество. Следует обозначить ее цифрами и прописью.
  • Просьба о письменном уведомлении в случае согласия или отказа от выкупа.
  • Оповещение о намерении продать свою долю в недвижимости по истечении 30 дней с момента уведомления, если содольщик ее не выкупит.
  • Место составления документа.
  • Дата составления и подпись собственника с расшифровкой.

Уведомление может быть вручено прочим владельцам следующими способами:

  • Заказным письмом или телеграммой на адрес проживания. В таком случае следует сохранить чеки, где видно дату отправления.
  • При личном визите. Желательно составить два экземпляра уведомления и попросить на втором содольщика проставить подпись, удостоверяющую принятие уведомления и дату.
  • Обратиться за услугой к нотариусу. Это – наиболее оптимальный способ, т.к. впоследствии помогает избежать судебных разбирательств об отсутствии уведомлений. Правда, за услугу потребуется заплатить.

Скачать примерный образец уведомления о продаже доли в собственности

После получения уведомления остальным владельцам дается срок 30 дней. Чтобы выкупить продаваемую долю. Если предложений от них не поступит, по истечении этого периода объект можно продавать третьим лицам. Когда все прочие совладельцы отвечают письменным отказом на предложение о выкупе, дожидаться окончания 30-дневного периода не обязательно.

Внимание! Если все доли в квартире намеревается выкупить одно лицо, и все владельцы согласны с продажей, составлять уведомление друг для друга не нужно.

https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

Если один собственник против продажи, это никак не может повлиять на ход сделки. Когда прочие дольщики не могут или не желают выкупить отчуждаемую часть, ее владелец получает право продажи своей собственности третьим лицам. Но и обязать того собственника, который не желает отчуждать свою часть квартиры, тоже никто не может.

Подписание договора

При продаже жилой недвижимости стороны должны заключить письменный договор. Если квартира находится в долевой собственности, возможны два варианта:

  1. Оформляют один общий для всех ДКП. Такой вариант более выгоден для покупателя и несколько неудобен для продавцов, если их много, т.к. в тексте будет много информации о каждой доле и собственнике. И все эти сведения потребуется изучить перед подписанием.
  2. С каждым дольщиком заключается отдельный договор. Не очень удобный для покупателя вариант, особенно если дольщики проживают далеко друг от друга.

Стандартный договор купли-продажи составляется в произвольной форме и содержит следующую информацию:

  • Основные данные продавцов и покупателей (ФИО, дата рождения, место жительства, реквизиты общегражданских паспортов). Если в качестве продавца выступает лицо, не достигшее 14-летнего возраста, следует указывать данные свидетельства о рождении. Когда сторонами сделки являются несовершеннолетние, надлежит обозначать данные их официальных представителей (родителей или опекунов).
  • Предмет осуществляемой сделки, т.е. описание отчуждаемых объектов. Если договор составляется на покупку сразу нескольких долей, следует детально описывать каждую (адрес, общий метраж квартиры, размер доли). Если доля выделена в натуре, нужно указать месторасположение комнаты.
  • Технические характеристики всей квартиры (адрес, этаж, количество комнат, наличие балкона, размер общей и жилой площади, материал постройки).
  • Стоимость продажи. Ее следует обозначить цифрами и прописью. Если по договору отчуждают несколько долей, нужно указать цену каждой
  • Наличие обременений. Например, в квартире останется проживать прописанная в ней женщина, отказавшаяся от участия в приватизации объекта недвижимости и пр.
  • Дата вступления договора в силу. Этот пункт не обязателен. При его отсутствии ДКП приобретает правовую силу после нотариальной заверки.
  • Особые условия. Например. Размер неустойки, если одна из сторон откажется от участия перед подписанием.
  • Дата составления.
  • Подписи всех участников с расшифровкой. За детей до 14-летнего возраста расписываются опекуны. Дети, которым уже исполнилось 14 лет, ставят под договором свою подпись, плюс их опекуны.

Важно! Договор купли-продажи жилой недвижимости необходимо заверить у нотариуса, иначе правовой силы он не имеет. По новому закону теперь неважно, отчуждается ли вся квартира или только доля в ней (ст. 42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).

Стоимость услуг нотариуса будет зависеть от объема, выполняемых работ. Простая заверка потребует оплаты госпошлины в размере 0,5 % стоимости реализуемого имущества – ст. 333.24 НК РФ.

Какие документы потребуются?

Чтобы заключить ДКП по всем правилам и далее не иметь претензий друг к другу, следует обращаться к профессиональному юристу. Особенно это актуально, если речь идет о продаже сразу нескольких долей. Человеку несведущему сложно вникнуть в юридические тонкости.

Кто бы ни составлял договор, для его правильного оформления и дальнейшей заверки у нотариуса сторонам потребуется собрать комплект документов:

  • Удостоверения личности всех сторон. Если в сделке принимает участие ребенок до 14 лет, от него нужно свидетельство о рождении, от прочих – общегражданские паспорта.
  • Правоустанавливающие документы. Это может быть предыдущий ДКП, свидетельство о вступлении в наследство или договор дарения и пр.
  • Выписка из Росреестра о праве собственности.
  • Техническая документация на объект. Потребуется кадастровый паспорт, технический план.
  • Согласие органов опеки на проведение сделки, если квартиру продают с долей несовершеннолетнего.
  • Согласие супруга на сделку, если долю продает лицо, состоящее в официальном браке.
  • Заключение о стоимости отчуждаемого объекта. Для его получения можно обратиться к независимому оценщику из ближайшего СРО, который составит заключение на основании визуального осмотра и документации. Однако получать его стоит только в случае, если собственники не согласны с кадастровой стоимостью. Во всех прочих ситуациях можно ограничиться суммой, обозначенной в кадастровом паспорте.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

В ряде случаев нотариус может запросить дополнительные документы. Поэтому перечень стоит уточнить заранее.

Завершающий этап

После подписания и заверки ДКП изменение прав собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого участникам сделки следует обратиться с заявлением в любой ближайший отдел или направить его через МФЦ.

Дополнительно для регистрационных действий потребуется представить:

  • Удостоверения личности продавцов и покупателей.
  •  Нотариально заверенный договор.
  • Платежный документ о внесении государственной пошлины за осуществление регистрационных действий. Если покупатель физическое лицо, ему нужно заплатить 2 тыс. руб. Организация оплачивает 22 тыс. руб. (стоимость указана на 2019 год) – ст. 333.33 НК РФ.

Через две недели после подачи заявления собственник сможет забрать свидетельство о праве собственности на приобретенный объект.

Когда понадобится помощь юриста?

Продажа долей недвижимости относится к сложным сделкам. Юрист требуется и покупателям, и продавцам на всех этапах ее проведения. Основной вопрос, который следует решать только с помощью профессионала – составление договора купли-продажи.

Если в одном документе фиксируется отчуждение нескольких долей – это большой объем информации, который включает технические сведения и ссылки на нормативные акты. Но изучить его перед подписанием следует досконально. Без юриста обойтись очень сложно.

Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретаемую недвижимость. Сделать это удобней, обратившись в банк и сняв ячейку. Опытный юрист всегда подскажет, на каком этапе удобней получить сумму и каким образом это нужно сделать, чтобы не стать жертвой мошенников.

Бесплатная консультация!Если у Вас есть какие-либо вопросы, пожалуйста, не стесняйтесь задавайте их юристу в онлайн-чат справа или по телефону:

+7 (499) 110-95-76 (Москва)

+7 (812) 407-30-62 (Санкт-Петербург)

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-mozhno-prodat-kvartiru-v-dolevoj-sobstvennosti.html

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Сентябрь 14, 2018

Сделки, предметом которых является недвижимость, считаются самыми сложными в юридическом и бюрократическом плане.

Следует оформить множество бумаг, учесть десяток нюансов, чтобы все участники остались довольны полученным результатом.

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, насколько это сложно? Стоит разобраться подробнее, учитывая изменения, произошедшие в 2016 году в законодательстве, касающиеся оформления договоров купли-продажи.

Законодательная база

По закону объект недвижимости, которым владеют 2 и более лиц считается долевым или же совместным (согласно ГК РФ). Причем, само определение «доля» касается не реальной площади объекта, а права собственности. Таким образом, продать общую собственность можно лишь заручившись согласием (выраженным письменно) всех владельцев.

Важно! Оформляемый участниками сделки договор купли-продажи после подписания должен быть обязательно заверен нотариусом.

Согласие владельцев

Любая сделка, связанная с объектом долевой собственности – продажа, обмен, сдача его в аренду, дарение – совершается после утвержденного согласия остальных совладельцев имущества (статья 246 в ГК РФ).

Причем, согласие может выражаться сначала устно, затем в момент оформления договора, подтверждающего факт сделки, все собственники обязаны присутствовать там.

Они вновь подтверждают согласие на проведение данной сделки и подписывают составленный договор наряду с продавцом.

Можно облегчить задачу, передав нотариальную доверенность одному собственнику – продавцу, чтобы тот самостоятельно собрал необходимые для сделки документы.

Если один собственник – несовершеннолетний, но продажу недвижимости должны одобрить, выразив письменное согласие органы опеки. Особенно, когда он прописан и постоянно проживает там. Ребенка нельзя выписывать без предоставления ему нового жилья. Выписка с последующей пропиской несовершеннолетнего происходят практически одновременно.

Определение фактической стоимости квартиры

Рыночную стоимость продаваемой недвижимости собственник определяет самостоятельно, либо приглашает независимого оценщика.

Первый вариант дешевле, но требует изучения рынка, анализа текущих цен на похожие объекты недвижимости и других факторов.

Большинство людей продают квартиры, чтобы впоследствии приобрести иную недвижимость или вложиться для проведения строительства. Поэтому им важно не продешевить.

С оценщиком перед работой стоит подписать договор. Стоимость услуг оценки зависит от политики компании, местоположения квартиры, ее размера и фактической коммерческой ценности. Отчет требуется, если реализуется недвижимость по ипотеке, также оформления закладной. Например, покупатель – банк, тогда оценщик обязателен.

Поиск покупателя

Этим продавец недвижимости также может заняться самостоятельно или привлечь профессионала. Риэлтерские фирмы имеют собственный круг заинтересованных лиц им достаточно предоставить сведения, касающиеся квартиры (метраж, технические характеристики, отчет оценщика) и ждать результат. Специалисты могут приглашать заинтересованных покупателей, чтобы демонстрировать им жилье клиента.

Для самостоятельных поисков продавец может:

  • разместить соответствующее объявление в нескольких газетах;
  • использовать сайты для продажи, там текст можно дополнить фотографиями квартиры;
  • развесить объявления по городу;
  • поспрашивать друзей, коллег и знакомых, может кому-то требуется жилье.

Риэлтерские фирмы отражают условия соглашения в тексте договора. Как правило, они лишают клиента права искать покупателя самостоятельно или менять установленную цену. Также нельзя одновременно заключать договора с несколькими агентствами.

Для осуществления сделки продажи объекта долевой собственности потребуются следующие бумаги:

  • правоустанавливающие документы – договор наследования, купли-продажи (если изначально собственники приобретали данное жилье), дарения, обмена или свидетельство совершенной приватизации;
  • госрегистрация – выписка ЕГРН, причем «свежая» — лучше брать ее незадолго до дня фактического подписания договора продажи;
  • выписка БТИ (их собирают 2-3 недели), техплан этажей, экспликация;
  • выписка ЕИРЦ (дают бесплатно);
  • заверенное нотариусом письменное согласие остальных долевых собственников, супруга (если объект недвижимости приобретался ими вместе и считается общим). Исключение – если квартиру владельцу подарили или он наследник;
  • заверенное нотариусом письменное согласие представителя опеки (если среди собственников имеется ребенок).

Необходимые бумаги собирает продавец, уведомив остальных собственников о происходящем. Органы опеки выдадут согласие, убедившись, что несовершеннолетнего после выписки с продаваемой квартиры пропишут в другое, похожее жилье.

Обычно, если семья планирует вскоре приобрести новую недвижимость, они временно прописывают ребенка и себя в квартире какого-нибудь родственника. Например, бабушки.

Получение выписки ЕГРН

В ней отражается вся основная информация, касающаяся продаваемого жилья: кто собственник, когда приобрели, есть/нет задолженности или обременения (ипотеки, закладной, иных обязательств). Также метраж и примерная стоимость. Выдается Росреестром после отправки туда письменного запроса. Бумагу вправе получить нотариус. Оформление занимает 3 дня (рабочих), если требуется бумажный документ.

Электронный выдается быстрее и обладает одинаковой с бумажным эквивалентом юридической силой. Система Росреестра формирует его автоматически после получения соответствующего запроса и выдает сразу, либо на следующий после обращения день.

Важно! У выписки ограниченный «срок действия», он указывается на ней. Поэтому важно получение «свежего» документа, чтобы его актуальность не утратилась ко дню подписания договора.

Договор купли-продажи

Оформляется сделка одним составленным договором, где отражаются все положения: стоимость жилья, особенность расчетов (безналичный, наличными, частями или одним платежом, валюта). Описывается квартира – метраж, где находится, что внутри. Вид собственности – долевая, список собственников, их согласие.

После составления стороны ознакомившись с полным содержанием, подписывают его. Сторон несколько: продавец, остальные собственники, покупатель и нотариус. Он после подписания, заверяет бумагу.

Регистрация собственности в Росреестре

После подписания и заверения договора его с остальными требуемыми бумагами (описаны выше) стороны сделки передают в Росреестр. Дополняют заявлением, где указан факт передачи собственности. Заявитель – продавец, в документе он описывает сделку продажи, сведения о покупателе и согласии остальных собственников.

Пакет документов можно передать в Росреестр или региональный МФЦ (согласно ФЗ-218). Список необходимых бумаг отражен на странице официального сайта учреждений, также можно выяснить на месте, у специалиста.

Варианты передачи:

  • лично, посетив учреждение;
  • по почте, ценным письмом;
  • отсканировав, по интернету.

Если через почту, то пакет бумаг необходимо дополнить описью и попросить уведомление, его принимающая сторона вышлет, когда получит письмо.

Впрочем, бюрократические нюансы можно доверить нотариусу, составив специальную доверенность. Он выполнит регистрацию и получит свидетельство собственника за 3 дня (в среднем).

Средний срок изучения переданных документов и подготовки свидетельства в МФЦ или Росреестре один – 5 дней (считаются рабочие). Если оформление произошло электронно, отправитель получает специальное уведомление в форме СМС-сообщения или письма на указанный им телефон или электронную почту.

Получение оплаты

Сумма, срок оплаты, валюта и иные особенности расчета указываются сторонами в тексте договора. Передача денег осуществляется, когда покупатель удостовериться в своих правах нового собственника (после регистрации сделки).

Для безопасности финансовые расчеты лучше проводить через нотариуса (рассчитаться при нем, в кабинете), через банк (арендовав ячейку) или аккредитив. Вправе присутствовать все имеющиеся долевые собственники или же доверенное лицо.

После окончания процедуры продажи недвижимости долевые собственники автоматически теряют свои обязательства налогоплательщиков. Каждый соучастник вправе взять налоговый вычет НДФЛ. Он общий, можно после получения разделить между указанными сторонами. Размер вычета будет соответствовать их долям.

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-nahodjashhujusja-v-obshhej-dolevoj-sobstvennosti

Общая долевая собственность: особенности продажи квартир

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Приблизительно 95% недвижимости в Российской Федерации находится в долевой собственности.

«Заложником» такой собственности может стать фактически каждый гражданин, имеющий квартиру и решивший по какой-либо причине её продать.

Чтобы выставить квартиру на продажу необходимо заручиться согласием всех её владельцев. К сожалению, ситуации, когда достигается общее согласие всех совладельцев и продажа осуществляется по рыночной стоимости с последующим делением полученной суммы согласно долям, достаточно редкое явление.

Чаще дело заканчивается взаимными упрёками, ссорой и обращением в судебные инстанции. А это влечёт за собой дополнительные траты на оценку жилья и заказ технической экспертизы, судебные издержки, и, конечно, оплату услуг юристов и адвокатов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Как прийти к общему согласию?

Именно такой совет даёт большинство юристов, помогающих решить проблему с продажей этого вида недвижимости.

Очевидно, что решить проблему полюбовно не всегда удаётся — у каждого из совладельцев есть свои претензии и амбиции, а иногда договориться мешает многолетняя вражда и недоверие. В такой ситуации лучшим выходом будет продажа доли, вызывающей спор, постороннему человеку или, как чаще называют такого покупателя, третьему лицу. Как же продать долю в квартире без согласия собственников?

Иногда лишь одно уведомление несогласных с продажей совладельцев квадратных метров о том, что доля достанется постороннему человеку, с которым придётся делить один кров, делает их сговорчивее. В дальнейшем продажа проходит вполне успешно, и совладельцы разделяют полученную сумму, ориентируясь на размер доли каждого из них.

По закону часть квартиры (доля), выставленная на продажу, может быть приобретена третьим лицом в течение месяца. При этом конечно владелец теряет часть прибыли, так как он вынужден снизить цену. Обычно часть квартиры реализуется по стоимости, которая ниже рыночной на 35-45%. Но зато он избавляет себя от неприятных споров и многомесячных судебных тяжб с родственниками.

Какой из способов решения проблемы с продажей будет оптимальным, зависит от конкретной ситуации.

В любом случае будет не лишним проконсультироваться у опытного юриста, который подскажет лучший выбор для ускорения продажи.

Также нужно не забывать, что он обязательно посоветует поговорить с другими дольщиками и получить их добровольное согласие, так как это самое выгодное разрешение возникшего спора для продавца.

Как оценить недвижимость?

Как только будет достигнуто согласие относительно продажи, необходимо сразу же обратиться в организацию, предоставляющую услуги по оценке объектов недвижимости.

Оценщики не выставляют цену «на глазок», как это делают среднестатистические владельцы жилья, желающие получить максимальную выгоду от продажи.

Эти специалисты тщательно анализируют сложившуюся на текущий момент рыночную ситуацию и делают все необходимые расчёты. Возможно, в конечном итоге определённая сумма будет не самой высокой, но зато квартиру по адекватной цене купят в ближайшее время.

И в этом нет ничего удивительного или противоречивого. Просто любой оценщик ориентируется немного на другие характеристики, чем работники БТИ. Последних интересует не рыночная цена, а износ здания и прочие технические моменты (которые не интересуют продавца и никак не относятся к получению им максимальной выгоды от продажи квартиры).

Опытный оценщик, прежде всего, обратит внимание на следующие характеристики жилья:

  1. На его площадь. Чем она больше, тем это выгоднее для продавца — цена будет выше.
  2. На особенности планировки. По негласному рейтингу дороже всего оцениваются так называемые «сталинки». Чуть меньше стоят квартиры, размещённые в панельных домах. И наименьшим спросом пользуются у покупателей «хрущёвки».
  3. На размещение жилой площади в доме. Угловое расположение или размещение в торце дома заметно снизит стоимость. А вот большой холл, наоборот, её увеличит.
  4. На вид, открывающийся из окна. Покупатель желает видеть из окон не стройку или глухой двор, а, например, парк или городскую площадь.
  5. На особенности планировки. Особое внимание уделяется изолированности отдельных комнат, наличию балкона или лоджии, её остеклению, особенностям горячего водоснабжения (если есть газовая колонка, это автоматически повышает стоимость).
  6. На состояние имеющихся коммуникаций. К ним относят все инженерные и технические линии, обеспечивающие комфортное проживание — водопроводы, канализации, электрическую проводку, отопительную систему, работу лифтов в доме.
  7. На расположение самого дома. Чем ближе квартира к крупным транспортным развязкам, тем она ценнее в глазах покупателей.
  8. На безопасность жильцов. Хорошо, если имеется охраняемый подъезд и территория возле дома, присутствует домофон и работает консьержка.
  9. На престижность района. Это, пожалуй, основной фактор при выборе жилья. К нему относят также тип здания (новое или старое), и наличие в нём соответствующего ремонта.
  10. На тип использованного строительного материала. Наибольшим спросом пользуются квартиры в домах, возведённых из кирпичей — долговечного, тёплого и надёжного строительного материала.

Подготовка документации

Продажа осуществляется через подписание договора купли-продажи, для оформления которого заинтересованным сторонам необходимо обратиться в нотариальную контору.

При себе продавцу необходимо иметь пакет документов, сформированный:

  • из паспорта, удостоверяющего личность;
  • из домовой книги, удостоверения, подтверждающего право собственности, и технического паспорта;
  • из свидетельства о заключённом браке владельцев недвижимости (или из документа о разводе, если он произошёл);
  • из свидетельств рождения всех детей (для несовершеннолетних жильцов дополнительно требуются разрешения органов опеки!);
  • из письменного согласия каждого из совладельцев;
  • из справки, выданной в БТИ (в ней присутствует информация о балансовой стоимости и общем состоянии квартиры);
  • из справки, подтверждающей отсутствие задолженности по выплатам коммунальных платежей (выдаётся в ЖЭК);
  • из документа по оценке жилья, полученного от оценщиков;
  • из листа выбытия, подтверждающего, что хозяева выписались из квартиры (выдаётся в паспортном столе, также отметка есть в домовой книге).

Оформление договора купли-продажи

В этом документе оговаривается стоимость жилья, а также указывается дата обращения в нотариальную контору для подписания основного договора о купле и продаже. Кроме того, вносится информация по срокам выселения бывшего хозяина (обычно он покидает жильё в месячный срок).

Фиксируется сумма задатка. Эти деньги являются своеобразной компенсацией продавцу в случае отказа покупателя от сделки. Если отказывается продавец, покупателю выплачивается задаток в двойном размере.

Основной договор всегда подписывается в присутствии нотариуса. Стороны знакомятся с документом, оплачивают все налоги. После чего деньги передаются продавцу и подписывается договор.

Прохождение регистрации

Чтобы получить право на владение купленной квартирой, новый хозяин должен пройти государственную регистрацию. Для этого необходимо обратиться в местный орган, занимающийся вопросами регистрации.

При себе необходимо иметь пакет документации, сформированный:

  • из заявления;
  • из паспортов обеих сторон сделки;
  • из квитанции, подтверждающей выплату налоговых сумм;
  • из основного договора о купле и продаже;
  • из документа о регистрации прежнего владельца;
  • из кадастрового паспорта;
  • из выписки из домовой книги;
  • из справки об отсутствии любых задолженностей по коммунальным счетам;
  • из письменного согласия всех владельцев (отчуждения);
  • из разрешения органов опеки (только в случае присутствия несовершеннолетнего совладельца!).

Получение платы за квартиру

Передача денег всегда фиксируется в нотариальной конторе! Подписание договора возможно только после полного расчёта покупателя с продавцом.

Для подтверждения перевода средств со счёта покупателя на банковский счёт продавца необходимо предъявить нотариусу банковскую квитанцию. В среднем комиссия банка за эту операцию составляет 1 800-2 000 рублей.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/prodazha-obshej-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.