+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке?

Содержание

Проверка юридической чистоты

Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке?

Юридическая компания “Инока” предлагает полный перечень услуг по проверке юридической чистоты любого объекта недвижимости (квартиры, нежилого помещения, земельного участка) в Москве и Московской области.

УСЛУГА ПО ПРОВЕРКЕ ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

(с составлением юридического заключения)

25 тыс. руб. 18 тыс. руб. заказать услугу

Полную проверку юридической чистоты объекта (квартиры, дома, земельного участка, нежилого помещения) наши специалисты проведут в сжатые сроки (2-3 рабочих дня) и в письменном виде предоставят Вам юридическое заключение, а также подтверждающие документы, в том числе из закрытых источников.

Наши специалисты проверят юридическую чистоту объекта, проведут детальный анализ фактов, имеющих важное юридическое значение в истории объекта. Подготовят юридическое заключение в письменном виде.К заключению прилагаются оригиналы всех полученных документов.

Полная проверка юридической чистоты объекта недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, нежилого помещения с подготовкой юридического заключения)

Внимание! Все документы, необходимые для проведения проверки наша компания получает из независимых источников (вы предоставляете только адрес объекта, который необходимо проверить).

Что включает в себя проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой на вторичном рынке?

1) Проверяем все переходы права собственности, их законность, обременения (аресты), в том числе, снятые (погашеные) на дату проверки. В случае обнаружения данных ограничений – изучаем все документы-основания их регистрации: решения судов, определения судов, постановления о наложении ареста.

2) Проверяем всех собственников объекта (в том числе бывших) на предмет банкротств, любых других судебных споров, где предметом спора мог фигурировать данный объект, а также финансовых обязательств, где объект мог выступать в качестве залога или предметом взыскания.

3) Запрашиваем у продавца все документы (решение суда, брачные договоры, соглашения о разделе имущества, завещания, прочее), предметом которых может явиться объект проверки.

4) Проверяем объект на наличие граждан, чьи права на данный объект были нарушены, но сохранилось право на обращение в суд.

5) Проверяем объект на наличие граждан, имеющих право бессрочного пользования (проживания) данным объектомнедвижимости (не из числа собственников).

6) Организуем медицинский осмотр продавца с выдачей медицинского заключения о дееспособности продавца (обращаем внимание, что стандартные справки ПНД и НД из базы (без осмотра врача) не защищают на 100% покупателя). Услуга предоставляется по запросу клиента.

7) Проверяем на возможные ограничения, связанные с перепланировкой, произведенной в данном объекте недвижимости.

юридической компании ИНОКА

Сопровождение сделки с недвижимостью “под ключ”

Зачем нужно проверять юридическую чистоту квартиры

В первую очередь, проверочные действия наших специалистов помогут вам избежать неприятных сюрпризов с приобретенным жильем в будущем. Из собственного опыта мы можем привести множество случаев, которые возникали с людьми, не обратившимися перед заключением сделки за проверкой юридической чистоты квартиры. Вот только некоторые из них:

✔ на квартиру наложено обременение (арест, договор ренты, залог), собственники квартиры скрыли это, и покупатель купил вместе с жильем чужие долги; ✔ помимо собственников в квартире зарегистрированы прочие люди, имеющие право пользования жилой площадью, о которых покупатели не знали; ✔ один из собственников на момент продажи квартиры стоял на учете в наркологическом диспансере. После совершения сделки он обращается в суд с просьбой расторгнуть договор купли-продажи, так как плохо понимал, что подписывает. Суд иск удовлетворяет, квартира возвращается старым владельцам, однако уже потраченные деньги они будут отдавать обратно по решению того же суда малыми долями много лет; ✔ в ходе приватизации квартиры в ней не была выделена доля несовершеннолетнему, который был прописан на момент совершения приватизации. Через несколько лет он обращается в суд и оспаривает права на жилище.

Таких случаев можно описать очень много, они возникают как из-за незнания кем-то из сторон отдельных моментов совершения сделок с недвижимостью, так и при реализации мошеннических схем.

Застраховаться от этого можно только когда юридическую чистоту квартиры проверяют опытные специалисты.

Такая проверка включает в себя анализ множества документов, предоставляемых продавцом недвижимости и различными инстанциями.

Вопросы к юристам по проверке юридической чистоты

Лилия 20.01.2019

Раздел: Проверка юридической чистоты

Поясните пожалуйста в чем смысл вашего гарантийного сертификата?

Источник: http://inoka.ru/nedvizhimost/proverka-yuridicheskoj-chistoty-kvartiry

Основные нюансы проверки документов и продавца при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке?

Многих волнует вопрос, как проверить чистоту сделки при покупке собственной квартиры на вторичном рынке. По статистике, 70% жителей России предпочитают покупать жилье именно на вторичном рынке, и только 30% – в новостройках.

Связано это с недоверием к застройщикам, ведь многие из них оказываются недобросовестными. Вторичное жилье уже проверено и является более надежным вариантом.

Однако вы должны помнить, что вам предстоит проверить множество документов и потратить на это немало времени.

Основные нюансы

Проще всего доверить проверку квартиры профессиональным юристам. Таким образом, вам не придется тратить на это свое время и силы. Такой вариант наиболее удобен в том случае, если вы не очень сильны в юридических вопросах. Если же вы уверены в своих силах, то всё можно сделать и самостоятельно.

При обращении к юристу будьте готовы к тому, что его помощь обойдется вам в достаточно крупную сумму денег. Зато вы точно можете быть уверены, что сделка пройдет удачно, и никаких ошибок вы не совершите. Всё-таки покупка недвижимости – это достаточно серьезный шаг, который необходимо очень тщательно обдумать.

Проверка документов

Если вы всё-таки решили разбираться во всех вопросах самостоятельно, то необходимо знать, какие документы требуется проверить в первую очередь:

  • Свидетельство о регистрации права собственности. Особое внимание обратите на то, когда именно продавец получил права собственности на недвижимость. Если это было сделано совсем недавно, то вас это должно немного насторожить. Почему именно продавец решил так быстро продать свое жилье? Возможно, что у него есть какие-то проблемы. Конечно же, есть вероятность того, что квартира была передана ему по наследству или в дар, и человеку эта недвижимость просто не нужна. В свидетельстве будет написано, на основании чего получалось право собственности – купля-продажа, дарение, передача по наследству. На эти моменты важно обратить свое внимание. Если квартира была передана по наследству, то выясните, является ли владелец квартир родственником завещателю. Если нет, то хорошо подумаете, стоит ли вам покупать такую квартиру, ведь родственники могут начать оспаривать свое право через суд.
  • Вам нужно убедиться в том, что после покупки квартиры не возникнет проблем с прописанными в ней людьми. То есть, все должны выписаться. Дело в том, что некоторых случаях даже после передачи права собственности прописанные имеют право продолжать проживать в квартире. В дальнейшем это может обернуться для вас очень серьезными проблемами, поэтому игнорировать данный факт точно не стоит.
  • Обязательно проверьте, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние. Продать такую квартиру можно только после того, как будет получено разрешение от органов опеки.
  • Обязательно потребуйте у продавца выписку из ЕГРП. Из данной справки вы сможете получить подробную информацию обо всех собственниках, которые есть в квартире. Также данная справка поможет вам разобраться с тем, не находится ли недвижимость в залоге или под судебным арестом. Данный момент, опять же, не стоит игнорировать, если вы не хотите столкнуться с достаточно серьезными проблемами в дальнейшем. Если продавец отказывается представить вам данный документ, то квартиру покупать точно не стоит, так как человек, скорее всего, что-то скрывает.
  • Не лишним будет заглянуть в технический паспорт. С помощью этого документа вы сможете разобраться, проводились ли в квартире какие-то перепланировки. Если они были, то обязательно должны быть официально зарегистрированы. В том случае, если перепланировки проводились без разрешения, то с приобретением такого жилья могут возникнуть трудности. Купить такую квартиру вам запретить не могут, но вот получить права собственности будет проблематично. Именно поэтому не рекомендуется покупать такие квартиры или же решать все вопросы только со знающими юристами.

Вы как покупатель имеете право досконально проверять все документы. Если продавец что-то вам не показывает и отказывается это делать, то есть большая вероятность того, что он что-то скрывает. Лучше всего просто не покупать такое жилье, если вы не хотите в дальнейшем столкнуться с очень серьезными проблемами.

Проверка продавца

На самом деле, проверка документов на саму квартиру – это только половина дела. Не менее внимательно стоит изучить и самого продавца, так как он может оказаться, например, мошенником. Особенно внимательно это нужно делать в том случае, если проверка проводится самостоятельно, а не с юристом.

Первое, на что необходимо обратить внимание, – паспорт продавца. Конечно же, документ должен быть подлинным. Определить это просто на глаз невозможно. Однако есть и другие способы, например, обращение в паспортный стол.

Также проверку можно провести через интернет на сайте ФМС. Это делать нужно обязательно, особенно, если у вас имеются какие-то подозрения по поводу собственника квартиры.

Сейчас каждый год регистрируют тысячи случаев с обманутыми покупателями.

Бывает так, что договор купли-продажи подписывается не с самим собственником, а с его представителем по доверенности. В такой ситуации вам нужно быть крайне внимательными. В итоге может получиться так, что ваши деньги уйдут просто в никуда.

Не стоит торопиться с подписанием документов, если не хотите оказаться в не очень приятной ситуации. Вы должны убедиться в том, что данная доверенность нотариально заверена, иначе она просто не имеет никакой юридической силы.

Проверьте, действительна ли доверенность на данный момент, так как ее, например, могли уже отозвать.

Важно! В доверенности обязательно должны быть прописаны полномочия доверенного лица. В некоторых случаях человек может только подписывать договор, а в других даже принимать оплату. Вы в любом случае должны помнить, что подписание договора через доверенное лицо – это определенные риски, к которым нужно быть готовыми.

Не лишним будет проверить продавца на недееспособность. Это нужно сделать в любом случае, даже если у вас не возникает никаких подозрений.

Если человек на время подписания договора находился в наркотическом опьянении, или же он в принципе не совсем отвечает за свои поступки, то в итоге эту сделку можно будет оспорить.

Поэтому рекомендуется не игнорировать подобные моменты и всё очень тщательно проверять.

Третьи лица

Вам необходимо проверить, могут ли возникнуть в дальнейшем проблемы с третьими лицами. Когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке, всегда есть риски, что могу возникнуть различного рода споры. На самом деле, это происходит достаточно часто, поэтому данный вопрос необходимо изучить очень внимательно.

Например, один из членов семьи, который прописан в квартире, сейчас находится неизвестно где. Возможно, что он не появлялась уже несколько лет. Однако это не гарантирует того, что через пару лет он не появится, и не будет оспаривать сделку по купле-продаже. Покупая такую квартиру, вы очень сильно рискуете.

Лучше всего, конечно же, отказаться от подобной сделки, чтобы не возникло никаких проблем.

Виды мошенничества

Если вы хотите, чтобы с купленной квартирой на вторичном рынке не было никаких проблем, необходимо знать обо всех видах мошенничества, которые встречаются чаще всего.

Злоумышленники действуют по поддельному паспорту. Человек снимает квартиру на очень длительный срок, берет паспортные данные у собственника и делает поддельные документы.

Потом по ним продается недвижимость. Получается, что вы отдаете деньги посторонним людям, которые не имеют никакого отношения к этой квартире.

Именно поэтому рекомендуется очень тщательно проверять не только саму квартиру, но и продавца.

Очень внимательно нужно относиться к квартирам, где есть несовершеннолетние дети. Обычно здесь собственники не действуют умышлено, но квартиру у вас всё равно могут изъять. Например, некоторые родители выписывают свои детей непосредственно перед процедурой приватизации.

Делается это для того, чтобы избежать дополнительного сбора различных документов. Такие действия являются незаконными. Если в итоге ребенок узнает об этом, то до того, как ему исполнится 21 год, он может обратиться в суд, так как были нарушены его права.

По решению суда квартира может быть изъята, а вы уже не получите свои деньги обратно.

Очень много мошеннических действий было проведено с помощью доверенности. Обычно такой документ используется для того, чтобы провести сделку, если собственник находится в другом городе или стране.

Мошенники могут сделать поддельную доверенность и использовать ее для того, чтобы получить от вас деньги за квартиру. Как уже говорилось выше, сделки с доверенностью всегда являются очень рискованными.

Если вы всё-таки решаетесь на такое, то лучше всего привлекать к процедуре опытных юристов.

Огромные риски есть и в том случае, если квартира покупается от наследников. Здесь может случиться так, что наличие еще и других наследников скрывается. В итоге они могут претендовать на свою долю, и вы ничего не можете с этим сделать. Покупать квартиру, которая перешла по наследству, можно только в том случае, если прошло уже достаточно много времени, а значит, наследники уже не появятся.

Как видите, покупать недвижимость на вторичном рынке – это достаточно рискованное занятие, особенно, если заниматься сделкой самостоятельно. Однако не стоит отказываться от покупки такого жилья, ведь во многих случаях никаких проблем не возникает.

Если вы всё-таки боитесь, что что-то пойдет не так, то вам стоит нанять хорошего юриста, который поможет вам во всем разобраться.

Да, профессионалы берут не маленькие деньги за свои услуги, но зато вы не купите квартиру, которую у вас изымут или с ней возникнут какие-то другие трудности.

Порой для того чтобы проверить квартиру, необходимо потратить очень много времени, ведь здесь нужно предусмотреть очень много моментов. Наверное, именно по этой причине многие люди упускают важные нюансы и совершают очень серьезные ошибки, которые приводят к плачевным последствиям. Есть риски потерять свою квартиру и деньги, которые были за нее заплачены.

Основные нюансы проверки документов и продавца при покупке квартиры на вторичном рынке Ссылка на основную публикацию

Источник: https://kvadmetry.ru/pokupka/kvartiry-na-vtorichnom-rynke-kak-proverit-chistotu-sdelki.html

Покупка квартиры на вторичном рынке — 2019: что нужно знать, как проверить чистоту сделки

Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке?

9 сентября 2019, в 12:07

Приобрести жилье в современных реалиях чуть ли не свершение всей жизни. А тем более дорогого стоит, приобрести квартиру, чтоб и места хватало, и оплата за нее на растягивалась на долгие годы.

При ужатых финансовых возможностях покупатели часто обращают внимание на вторичное жилье (вторичку).

Как купить вторичное жилье на рынке недвижимости, минимизировать риски, проверить чистоту сделки, соблюдая пошаговую инструкцию по покупки квартиры на вторичном рынке – давайте обсудим.

Вторичный рынок жилья

Вторичное жилье это огромный массив предложений, и часто ничем не хуже новых квартир в только возведенных домах, а порой и значительно лучше по планировке, качеству материалов и удобству инфраструктуры.

Основное отличие в том, что право собственности на квартиру уже оформлено на кого-то. И он будет передавать его вам в процессе купли-продажи. В новом жилом помещении же, покупатель оформляет документы на недвижимость впервые. В юридическом плане более отличий нет.

Наглядно из таблицы видна тенденция на цены по вторичному рынку жилья по данным Росстата за последние полных 3 года по всей России.

Тип квартиры2016 цена за кв. метр2017 за кв/метр2018 кв/м, цена
Низкое качество45 тысяч42 486 т.р47 тысяч
Среднее49 359 т.р48 159 т.р51 157 т.р
Улучшенной планировки59 051 т.р57 673 т.р59 248 т.р
Элит класса75 200 т.р75 032 т.р78 245 т.р

Если человек купил квартиру в новостройке и через месяц решил ее продать, то его предложение будет характеризоваться как продажа вторички. Стоит ли говорить, что на качество жилья данная характеристика не влияет никак.

По ценам жилье делится на экономичное, обычное, улучшенной планировки и премиум-класса.

В зависимости от цели приобретения вторички, которые делятся на:

1. Выгодное вложение средств

Как не странно, но есть люди, которые берут квартиру в ипотеку, сдают ее, умудряются отбить ипотеку полностью на деньги арендатора и еще заработать. Зависит от города и цен на квартиры. В последние годы цены падают на съемное жилье, а не растут, хотя, может быть, мы анализировали не все города нашей родины. В каждом конкретном случае нужен анализ и планирование.

2. Приобретение для себя, семьи по определенным параметрам

3. Покупка с ограниченным бюджетом

4. Покупка с использованием маткапитала и социальных сертификатов от государства

Поиск жилья происходит по своим законам и разными способами.

Инструкция по покупке вторичного жилья, порядок действий

Первым делом покупатель определяется с формой соприкосновения с рынком недвижимости. Будет он самостоятельно перебирать варианты, рассматривать объявления, выезжать на адреса и обговаривать лично с каждым владельцем. Либо поручит однотипную, монотонную деятельность специальному агентству или человеку, риэлтору.

Что ждет при самостоятельном поиске:

• поиск ресурсов информации и мониторинг лотов;

• походы по жилым массивам с целью поиска частных объявлений на домах, подъездах, остановках;

• распространение информации по соцсетям, знакомым, родственникам и т.д.

Договор с риэлтором, фирмой:

• человек делегирует рутину,получает доступ к обширной базе недвижимости;

• необходимо платить комиссионные от 1 до 10 процентов;

• контактировать со специалистом;

• доверять ему.

Прежде чем, обратиться в определенную организацию или к риэлтору, следует больше узнать о них. Посмотреть отзывы в интернете, попросить рекомендации, посетить офис и сделать выводы об уровне компетентности или отсутствия таковой.

Основные этапы процесса приобретения вторички

1. Взвесить возможности, определиться на какую сумму будет заключаться сделка, какая форма оплаты доступна (есть наличка, сертификаты, материнский капитал, кредит, ипотека, обмен и другое)

Узнать важное:  Дарение доли в квартире – 2019

2. Очертить критерии поиска (район, площадь помещения, сумма, характеристики жилья и тд.)

3. Решить заниматься поиском предложений самостоятельно или привлекать наемных спецов по договору

4. При окончательном выборе квартиры провести проверку чистоты сделки, продавца, самой квартиры

5. Согласование условий купли-продажи, параметров оплаты, оформления и заселения

6. Индивидуальные нюансы в случаях привлечения заемных средств от государства или банков

7. Подготовка договора купли-продажи с детальной проработкой всех пунктов

8. Расчеты и выполнение условий «продавец-покупатель»

9. Регистрация права нового собственника в Росреестре, МФЦ

10. Получение оформленных и зарегистрированных документов, юридический переход собственности, передача ключей

11. Последние штрихи сделки (переезд, выписка, прописка, поиск квартиросъемщика и т.д)

Поэтому для индивидуальной проработки вашего вопроса обращаться за консультацией или комментарием.

Нюансы самостоятельного поиска и привлечения риэлтора

Или лучше воспользоваться услугами на этапе проверки жилья либо в дальнейшем уже услугами юриста на стадии оформления и юридического сопровождения.

Осмотр квартиры и инфраструктуры

Чем ближе расположение городской инфраструктуры, объектов первой необходимости (школы, больницы, детсады), тем цена выше. Наличие заводов, фабрик, близлежащих автомагистралей, аэропортов, полигонов также влияет на цену, но в меньшую сторону. Надо взвешивать свои возможности и понимать с чем придется столкнуться в дальнейшем.

На этом этапе главное не очаровываться ценой или условиями, площадью помещения, а размеренно проанализировать объект как он есть. Без субъективных вмешательств.

На что обратить внимание при посещении помещения:

— двор и прилегающая территория, подъезд (в зависимости от требований)

— сырость и этажность

— теневая или солнечная сторона

— посмотреть качество стен в ванной комнате и уборной, там при сыром помещении лучше видны изъяны и чувствуется затхлость

— посмотреть состояние труб и канализации

— поспрашивать про систему отопления в зимний период

— оценить примерный перечень затрат на ремонт и переделки под себя

Если квартира совсем в непрезентабельном виде, то воспользуйтесь таким рычагом для большего снижения цены.

Все выявленные недостатки могут быть оговорены на месте, что станет поводом для существенного снижения цены или иных уступок со стороны продавца.

Как правило, продающий, изначально, ставит цену на 15-25 % выше, чем готов отдать. Чтобы были рамки для уступок и торга, это негласное правило любого рынка. От продуктового до тендерного.

Проверка квартиры по документам

Самое элементарное – проверить паспорт продавца и сверить данные с информацией, указанной в правоустанавливающих документах на квартиру.  Выяснить единоличный ли владелец перед ним или жилье в долевой собственности, что требует согласие либо отказ остальных участников.

Узнать важное:  Военная ипотека в 2019 году [Условия и Новости]

Потом посмотреть техническую документацию, кадастровый паспорт и техплан. Обязательно попросить предоставить информацию о приписанных в квартире лицах, есть ли среди них недееспособные, лица на попечительстве, несовершеннолетние дети.

Узнать об обременениях через сервисы ФСИН, банкротные ресурсы, АСВ торги. Выяснить есть ли долги за коммунальные платежи или капитальный ремонт. Хотя для нового собственника долги ЖКХ не столь важны, но и хорошего мало.

Когда к помещению и владельцу вопросов больше не осталось, наступает момент предварительных договоренностей и задатка. Если вы еще не уверены в выборе, то лучше подумать на трезвую голову. Осмотрите несколько вариантов, сравните, а потом принимайте решение. Так как задаток вернуть не удастся.

Соглашение о задатке заключается в простой форме, без сложностей.  Оно нужно для того чтобы обезопасить себя, продавец, увидев серьезность намерений, снимет объявление о продаже.

Задаток бывает в форме аванса, предоплаты или показателя серьезности договоренностей. Условия в случае нарушения сторонами прописываются по обоюдному согласию. Отчего будет зависеть, вернется ли кому-то денежная сумма и в каком размере при отказе от обязательств.

Какие документы проверять

Нынешний хозяин или его доверенное лицо обязаны подтвердить, что квартира принадлежит на правах собственности, предоставив правоподтверждающие документы:

  • Свидетельство о праве или выписка из ЕГРН
  • Первичные документы (наследственные, купля-продажа, дарственная, обмен и т.д.)
  • Паспорт собственника
  • Справка о составе семьи ( кто был прописан ранее, кто выписался или нет в настоящее время)

Вести диалог имеет смысл только с собственником квартиры, который имеет законное право распоряжаться ей. Либо с представителем по нотариальной доверенности. Подробнее о доверенности здесь.

Моменты, которые касаются выписки из ЕГРН:

1. Выписка должна быть свежая,  полученная не более чем за 10 дней до совершения сделки. Сейчас получить ее не составляет проблем, хоть каждый день. Сделать это может и сам приобретатель.

2. В некоторых случаях лучше запросить расширенную выписку ЕГРН, для полного представления о ритмах, которые происходила за все время с квартирой (получить имеем право собственник)

3. В выписке не должно быть обременений, иначе процедура купли-продажи затормозится до прояснения вопросов

4. Данные в ЕГРН должны дублировать личные данные собственника

5. Выписка хороша еще тем, что позволяет узнать совершались ли манипуляции в строительной части квартиры, реконструкции и перепланировка. Так как если будут отличия, то узаконивать придется покупателю. Разумнее попросить продавца устранить документальную оплошность в короткие сроки

Продавец действует по доверенности

Обе стороны будущего договора купли-продажи вправе действовать через представителя, при этом составляется нотариальная доверенность.

При ознакомлении с доверенностью обратить внимание на:

— данные паспорта прописаны верно

— в полномочиях доверенного лица присутствует весь список, необходимый для осуществления сделки

— актуальный срок действия

— нотариус, подтверждавший документ не липовый ( есть номер, удостоверение)

В любом случае, при серьезных намерениях купить квартиру лучше настоять и встретиться с владельцем. Убедиться лично в его желании продавать собственность.

Требовать ли справку о наличии задолженностей по квартире

Покупатель желает получить в собственность пусть даже и требующее ремонта помещение, но без долговых обременений. Поэтому наличие долгов по ЖКХ или капитальному ремонту сделку не красит.

Узнать важное:  Как узаконить самовольную постройку в 2019 году

Вы вправе попросить продавца предоставить квитанции об оплате или узнать о состоянии задолженностей в ЖКХ, УК.

Если же покупатель не против оплатить долг самостоятельно, как новый владелец вторичного жилья, то продавец может снизить на сумму долга стоимость квартиры.

Вариантов договора много, зависит от индивидуальных особенностей сделки.

Стадия заключения договора и оформления в Росреестре

После проверок чистоты квартиры, обсуждения условий, способа расчета, необходимо закрепить достигнутые договоренности в письменном виде.

За образец берется типовой документ и переделывается под свои потребности с соблюдение юридических норм. Либо юрист составляет новый договор купли-продажи. Обращаться ли к нотариусу для удостоверения сделки – ваш выбор. При покупке квартиры, находящейся в индивидуальной собственности, привлекать нотариуса необязательно.

Продавец иногда предоставляет свой вариант договора, подписывать его стоит после тщательного изучения с юристом.

Ставить подпись в договоре следует только после того, как достигнута точка согласия по существенным пунктам и деталям купли-продажи, иначе вы подпишите документ, а потом начнете предъявлять требования и высказывать пожелания.

После подписания договора стороны сами подают документы на перерегистрацию либо через представителей. Госпошлина оставит две тысячи рублей. По срокам процесс занимает до 2 недель, в зависимости от способа подачи документов.

По готовности документов, внесения сведений в реестр, новый владелец квартиры получает выписку. И становится полноправным владельцем. Теперь он способен распоряжаться купленной недвижимостью по своему разумению, прописывать в квартиры лиц, дарить ее, завещать, брать под нее кредит и так далее.

При условии, что все пункты по покупке квартиры на вторичном рынке выполнены внимательно и без ошибок, шанс получить проблемы после завершения сделки стремится к нулю. Этапы проверки жилья, обсуждения условия оплаты, заключения договора – самые муторные и незащищенные от мошенников. Поэтому безопаснее пользоваться услугами юристов, специальных фирм или быть бдительнее.

ПредыдущаяСледующая

Источник: https://lazyduralex.ru/nedvizhimost-i-zhkh/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке?

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке.

Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры.

Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.

Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке.

Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы.

Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости.

Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.