+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

Содержание

Как проводится заочное ание собственников жилья

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

Большинство собственников помещений в многоквартирном доме часто заняты или не имеют желания посещать общие собрания, поэтому законодательством РФ закрепляется, как проводится заочное ание собственников жилья. В Жилищном кодексе РФ ответ на этот вопрос регламентирован ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ.

Общее собрание собственников жилья или помещений является органом управления многоквартирным домом. Значит, каждое собрание содержит повестку (вопросы), по которым требуется принятие решений.

Форма принятия решения и определяет форму такого собрания ТСЖ: очное ание, очно-заочное или заочное. Заочное ание проводится при отсутствии кворума, т.е.

на собрании присутствовали собственники, обладающее менее 50 % ания  от общего числа всех собственников дома.

По каким вопросам проводится заочное ание собственников жилья

ЖК РФ отдельно не выделяет перечень вопросов, которые принимаются на общем собрании собственников жилья исключительно очным анием или заочным. Значит, любой вопрос, поставленный на повестку дня, теоретически может быть разрешен путем заочного ания. Это:

  • проводить ли капитальный или текущий ремонт общего имущества;
  • каким образом использовать фонд капитального ремонта;
  • как формировать фонд капитального ремонта жилого дома;
  • получать ли займ на проведение капитального ремонта, установить ли повышенный размер платы за капремонт (более минимального);
  • вопросы использования общего имущества, установки реклам, предоставления в аренду и т.п.

Если порядок проведения собрания, заочного ания был нарушен, защита жилищных прав осуществляется в суде. Собственник жилого помещения в таком доме вправе подать в суд исковое заявление об оспаривании решения общего собрания собственников.

Как проводится заочное ание собственников жилья опросным путем

Если собрание собственников жилья не состоялось по причине отсутствия кворума, проводить собрание повторно вряд ли имеет смысл. Тогда и проводится заочное ание. А опросный путь предполагает следующий порядок.

Повестка собрания остается такой же (как и при попытке провести собрание путем очного ания).

Каждому собственнику направляется сообщение, в котором помимо повестки должны быть указаны: дата и время, когда оканчивается прием сообщений собственников по вопросам, поставленным на ание, адрес, куда такие решения должны быть переданы, как и где ознакомиться с материалами, которые будут представлены на собрании, инициатор собрания и его контактные телефон. 

Собственники жилья в доме принимают решения по каждому вопросу – за, против, воздержался. Бланк решения содержит сведения о лице, которое проало, о документе на право собственности такого лица. Подается по адресу, указанному в сообщении и счетная комиссия проводит подсчет .

Подсчет итогов заочного ания собственников многоквартирного дома

Голосования в заочной форме предполагает принятие решений по каждому вопросу повестки только на основе письменных и поступивших до истечения предельного срока решений.

Количество каждого собственника определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Через представителя собственник вправе действовать при наличии специальной нотариально удостоверенной доверенности на ание (составить можно по примеру доверенности на подписание документов).

Засчитываются только те голоса, которые по одному вопросу явно выразили одно решение – за, против, воздерживаюсь. Если собственник допустил нарушение такого требования в некоторых вопросах – его голос по таким вопросам не засчитывается, на действительность решений по другим вопросам не влияет.

Бланки для проведения общего собрания 

При проведении общего собрания собственников многоквартирного дома необходимо оформить документы, подтверждающие надлежащую организацию заочного ания. Для составления документов удобно воспользоваться представленными образцами бланков, переделав их под свою ситуацию (строгой формы бланков нет).

Скачать образцы:

  Протокол решения общего собрания собственников

  Протокол счетной комиссии общего собрания

  Решение собственника при заочном ании

  Лист регистрации вручения уведомлений

  Уведомление о проведении собрания в форме заочного ания

Источник: https://iskiplus.ru/kak-provoditsya-zaochnoe-golosovanie-sobstvennikov-zhilya/

Инструкция: как провести общее собрание собственников жилья многоквартирного дома

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

Ключевые управленческие вопросы относительно многоквартирных домов решаются в рамках общих собраний собственников. Проводятся они регулярно по желанию как самих жителей, так и управляющих организаций.

УК важно не допускать ошибок в проведении этих мероприятий и использовании их результатов. Нарушения чреваты отменой решений и судебными разбирательствами.

В статье мы разберем основные моменты, которые позволят избежать подобных ошибок.

Высший орган управления МКД по ЖК РФ – общедомовое собрание. Без него невозможно выбрать форму управления и управляющую организацию, определиться с работами по обслуживанию и ремонту дома, а также благоустройству прилегающей территории.

Как правильно провести общее собрание владельцев помещений в многоквартирном доме

Нарушать порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома не следует по двум причинам:

  • ошибками могут воспользоваться оппоненты, которые оспорят принятые решения в суде. Недовольные среди большого числа жителей найдутся всегда, независимо от сути рассматриваемого вопроса;
  • возникнут проблемы с контролирующими органами, которые могут применить в отношении УК различные санкции, вплоть до отзыва лицензии.

Особенно внимательно к процессу нужно относиться в ситуации, когда среди владельцев квартир есть недовольные работой управляющей организации, и им нужен повод для новых жалоб или инициирования процедуры смены УК.

При проведении общего собрания собственников многоквартирного дома выделяется три основных этапа, каждый из которых будет рассмотрен в деталях:

  • подготовка уведомления о проведении ОСС;
  • непосредственно проведение собрания в выбранной форме;
  • оформление результатов собрания.

Составление уведомления о проведении собрания

О грядущем собрании необходимо оповестить всех собственников помещений в МКД. Делается это при помощи специального уведомления, которое составляется в строгом соответствии с требованиями ЖК РФ.

Инициирующая ОСС сторона должна позаботиться о том, чтобы положенное оповещение было сделано за 10 дней до мероприятия.

Нарушение данного правила чревато – оно позволяет оспорить проведение собрания и, соответственно, все принятые на нем решения.

Стандартный способ отправки уведомления, прописанный в законодательстве – заказное письмо. Однако можно пользоваться и другими вариантами, если они утверждены на одном из ранее проведенных собраний.

В большинстве случаев работает именно такая схема, позволяющая инициатору использовать более простой способ оповещения.

Например, это можно делать посредством объявлений на информационных досках в подъезде.

В уведомлении приводится следующая основная информация:

  • тип собрания – очередное или внеочередное;
  • место его проведения (адрес дома);
  • инициатор (управляющая организация, совет МКД, группа собственников, отдельный житель);
  • форма ОСС;
  • конечная дата, до которой происходит сбор опросных листов.

Что включает в себя повестка общего собрания

Собственники помещений в многоквартирном доме должны узнать из уведомления не только о самом факте проведения общего собрания, но и о вынесенных на него вопросах. Для этого в документе указывается повестка мероприятия. Она представляет собой список запланированных к обсуждению вопросов, которые составлены максимально конкретно для исключения двоякой трактовки.

Первым вопросом всегда утверждается председатель собрания и его секретарь. Далее уже отражаются моменты, для которых и назначалось мероприятие. Добавлять пункт “Разное” в перечень нельзя, потому что все поднимаемые темы необходимо приводить заранее. Это правило указано в приказе Минстроя № 937/пр от 25 декабря 2015 года.

Под вопросами указывается место, в котором можно изучить материалы собрания и время, когда они доступны для ознакомления.

Формы проведения собрания

Для принятия решений порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома предполагает получение не менее половины жителей.

Чем больше квартир в МКД, тем сложнее одновременно собрать их владельцев, даже если рассматриваются важные для каждого вопросы.

В связи с этим помимо очной формы проведения ОСС развиваются и другие варианты, предполагающие удаленное или отложенное ание. Опишем все существующие варианты.

Очная форма

В данном случае предполагается, что собственники помещений приходят на мероприятие в назначенное время, заслушивают повестку и на месте голосуют по озвученным пунктам поднятием рук или иным способом. Если кворум (более 50 процентов жителей) имеется, то собрание считается состоявшимся. Его инициатор зачитывает повестку и просит участников проать, а секретарь фиксирует результаты в протоколе.

При невозможности лично прийти на собрание жители могут направлять тех, кто будет представлять их интересы по доверенности. Управляющей организации следует разъяснять эту особенность проведения ОСС, если она хочет собрать кворум.

Если необходимое число собственников не собралось, то после фиксации присутствующих мероприятие заканчивается, и инициатор переходит к заочной части. Здесь важно, чтобы возможность проведения ОСС в заочной форме прописывалась заранее. Если заявить только очную часть, то продолжить добирать голоса на заочной нельзя – потребуется собирать новое собрание и составлять второй протокол.

Заочная форма

Отсутствие кворума на очном собрании фиксируется секретарем, и мероприятие признается несостоявшимся. Это позволяет запустить ОСС с той же повесткой в заочной форме.

Далее по общим правилам подготавливается новое собрание – рассылаются уведомления, оглашается повестка. Жители оповещаются, что мероприятие будет заочным.

В уведомлении указывается место сдачи опросных листов и дата, до которой они принимаются.

В заявленный день проведения ОСС жителям начинают рассылать опросные листы – их опускают в почтовые ящики или разносят по квартирам. После заполнения эти листы сдаются, результаты ания подсчитываются и не позднее десяти дней подготавливается протокол общего собрания.

Очно-заочная форма

Эта форма появилась относительно недавно и значительно упростила задачу проведения общего собрания собственников многоквартирного дома. В данном случае не нужно при отсутствии кворума организовывать второе отдельное собрание в заочной форме.

Очно-заочное ОСС подготавливается по общим правилам. В назначенный день даже при отсутствии кворума собравшиеся жители обсуждают предложенные вопросы и голосуют за них. На следующий день организаторы приступают к заочной части мероприятия, которая тоже проводится в традиционном для нее формате.

В результате решение принимается быстрее, так как не нужно ждать дополнительные десять дней после уведомления жителей о повторном ОСС. Еще одно преимущество здесь заключается в том, что собственники помещений даже при отсутствии кворума могут обсудить вынесенные на повестку вопросы. После этого организаторы обращаются к остальным владельцам при помощи опросников.

Принятие решения на собрании

Большинство общих собраний собственников многоквартирных домов сегодня проводится с заочной частью, поэтому рассмотрим именно такой вариант ания. Для его реализации используется опросный лист, в котором напротив каждого вопроса голосующий делает пометку – “за”, “против” или “воздержался”.

В большинстве случаев для принятия решения необходимо получить простое большинство . Однако в ЖК РФ предусмотрены исключения, предполагающие необходимость сбора не менее ⅔ . Речь идет об особо важных вопросах, касающихся следующих моментов:

  • капремонт, открытие и формирование специального счета для его проведения, определение списка необходимых работ и так далее;
  • реконструкция МКД и проведение других серьезных строительных работ, например, возведения пристройки к дому;
  • оформление кредита или займа на проведение капремонта;
  • использование земельного участка МКД;
  • распоряжение общедомовой собственностью, например, установка на фасаде рекламных конструкций;
  • наделение совета МКД правом принимать решения о том, как будет проводиться текущий ремонт общедомовой собственности;
  • наделение председателя совета МКД полномочиями, приведенными в ст. 161.1 ЖК РФ.

Голосование становится отражением воли собственников, и принятые решения закрепляются в официальном документе.

Как оформить результат ания общего собрания и что с ним делать

Порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома предполагает сбор счетной комиссии. Именно она будет обрабатывать бюллетени  и подсчитывать итоги ания.

В зачет идут только те голоса, которые внесены правильно – один вариант ответа для каждого вопроса. Если в опросном листе много позиций для ания, то один некорректный ответ не делает недействительным весь бланк.

Он касается лишь конкретного вопроса.

Для окончательного оформления решения ОСС необходимо составить протокол, к которому прикладываются все бюллетени для ания. Требования к оформлению протокола прописаны в приказе Минстроя № 937/пр от 25.12.2015. К обязательным реквизитам этого документа относится следующее:

  • его название;
  • дата составления и регистрационный номер;
  • дата и место проведения ОСС;
  • заголовок к содержательной части мероприятия;
  • место, где хранятся протоколы и решения собственников по выставленным на ание вопросам;
  • приложения к протоколу ОСС, если они указаны в содержательной части;
  • подписи выбранных в начале мероприятия председателя, секретаря и членов счетной комиссии. Если председателя и секретаря не выбирали, то вместо них может расписаться инициатор собрания.

Во вводной части протокола указывается ключевая информация и реквизиты. Далее следует основная часть с описанием повестки, ФИО выступавших, их предложений и принятых решений. На подготовку протокола дается не более 10 дней с момента проведения собрания.

Решения и результаты ания обнародуются и размещаются в доступном для каждого собственника месте. Подлинники решений и протоколов в соответствии с №485-ФЗ от 31.12.2017 направляются в Госжилинспекцию. В том же законе говорится, что УК и ТСЖ могут хранить у себя по определенному ОСС адресу только копии этих документов.

Также рекомендуем почитать еще одну статью, в которой говориться о том, как провести общее собрание собственников многоквартирного дома.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102644-kak-pravilno-provesti-sobranie-sobstvennikov-jilya-mkd

Общее собрание собственников: как провести? – Петропроект

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

Постараемся подробно рассмотреть, как провести общее собрание собственников. Требования к проведению общего собрания указаны в Жилищном Кодексе РФ.

Что такое общее собрание собственников многоквартирного жилого дома?

«Общее собрание является органом управления многоквартирным домом» (ч. 1 ст. 44 Жилищного Кодекса РФ).

«Все общие собрания, кроме обязательного годового, являются внеочередными» (ч. 2 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ).

Процесс проведения общего собрания собственников можно разделить на 6 основных этапов.

Этап 1. Создание инициативной группы собственников и проведение заседания инициативной группы

Стать инициатором проведения общего собрания имеет право любой собственник (ч. 2 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ). Он должен собрать инициативную группу из таких же собственников помещений в данном доме и провести заседание.

На заседании инициативной группы нужно определить:

  • повестку дня собрания (вопросы, которые нужно решить с помощью ания). !Очень важно точно сформулировать повестку дня, так как в дальнейшем ее нельзя изменить (ч. 2 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ)
  • дату, время и место проведения общего собрания

Инициативная группа составляет протокол заседания инициативной группы, в котором указано намерение созвать общее собрание собственников помещений, форма собрания, место и время проведения и перечень вопросов.

В первый раз общее собрание собственников обязательно проводится в очной форме.

Этап 2. Получение реестра собственников помещений,

содержащего информацию о собственниках помещений многоквартирного дома с указанием площади помещений.

Этап 3. Уведомление всех собственников о проведении общего собрания

Согласно ч. 5 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ, уведомление о проведении общего собрания должно содержать:

«а) сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

б) форма проведения собрания (очное собрание или заочное ание);

в) дата, время, место проведения собрания;

г) повестка дня собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.»

В срок, не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания, уведомление о его проведении должно быть направлено каждому собственнику помещения. Сделать это можно тремя способами (ч. 4 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ):

1) направить заказным письмом;

2) вручить под роспись каждому собственнику помещения;

3) разместить информацию в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений.

Вместе с уведомлением рекомендуем направить собственникам информационное письмо с разъяснениями. Информационное письмо также можно разместить в общем холле, парадной, например, на доске объявлений.

Этап  4. Проведение общего собрания в очной форме и оформление его результатов

В назначенном месте и в указанное время инициативная группа собирает остальных собственников помещений и учитывает их голоса. Все данные заносятся в подготовленные регистрационные листы.

«Количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме» (ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

«Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа » (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

Рассмотрим ситуацию, когда кворум есть (т.е. на собрании присутствуют собственники, обладающие более чем 50% от общего числа )

Сначала ание проводится по обязательным процедурным вопросам: выбор председателя общего собрания, секретаря для ведения протокола, счетной комиссии для подведения итогов ания.

Затем проводится ание по остальным вопросам повестки дня.

Голосование проводится по каждому вопросу, указанному в повестке дня, с вариантами «за», «против», «воздержался».

Образец протокола собрания 

Образец бюллетеня собрания

Этап 5. Сообщение всем собственникам о результатах общего собрания в очной форме

«Решения, которые приняты на общем собрании, а также итоги ания доводятся до сведения собственников помещений инициатором собрания в срок не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений» (ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

На собрании нужно решить, в какой форме это будет сделано, где и как размещено.

Этап 6. Организация хранения документов о проведении собрания

Место хранения протоколов общих собраний собственников помещений и решений собственников по вопросам, поставленным на ание, определяются решением собрания (п. 4 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ).

Что делать, если кворума нет?

Если общее собрание не получило необходимого кворума, также составляем соответствующий протокол. Протокол подписывает сам инициатор проведения собрания, так как решения на собрании не принимались и выбрать председателя и секретаря не удалось.

Теперь для принятия решений общего собрания с такой же повесткой может быть проведено заочное ание (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

Общее собрание собственников в форме заочного ания подразумевает оформление в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на ание, и передачу этих решений в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

Этап 7. Проведение повторного заседания инициативной группы

Инициативная группа, которая создана на предыдущих этапах (см. Этап 1), проводит новое заседание. Повестка дня сохраняется такая же, как при очном собрании, но изменяется форма проведения общего собрания и повестка заседания инициативной группы. В повестке заседания инициативной группы теперь указывается проведение собрания в форме заочного ания и сроки его проведения.

Этап 8. Уведомление всех собственников о проведении общего собрания

В новых уведомлениях о проведении общего собрания в форме заочного ания, должна быть указана дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на ание, а также место или адрес, куда должны передаваться такие решения.

Инициатор собрания сообщает собственникам помещений о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (можно отправить сообщения заказным письмом, вручить под роспись каждому собственнику, или разместить информацию в помещении дома, доступном для всех собственников помещений).

Одновременно собственникам направляются бланки решений по вопросам, поставленным на ание.

В бланках решений должны быть указаны:

«1) сведения о лице, участвующем в ании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в ании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Этап 9. Прием решений от собственников помещений

Решения принимаются до даты по месту или адресу, указанному в уведомлении о проведении общего собрания.

Этап 10. Как выполняется оформление результатов заочного ания собственников?

Избранная счетная комиссия выполняет обработку поступивших бюллетеней и по истечении указанного срока производит подсчет результатов ания.

«Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа » (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

Итоговый документ проведения собрания – протокол, в котором отражено решение общего собрания собственников и итоги ания по всем вопросам, к которому обязательно приложены все бюллетени для ания.

Этап 11. Сообщение о результатах общего собрания в форме заочного ания

Решения собрания и итоги ания доводятся до сведения собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений» (ч.3 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ).

Этап 12. Организация хранения документов о проведении собрания в форме заочного ания

Место хранения протоколов общих собраний собственников помещений и решений собственников по вопросам, поставленным на ание, определяются решением собрания (п. 4 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ).

В п.1 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ определен порядок принятия решений общего собрания.

  1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, принимаются большинством от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников.

  2. Решения по вопросам реконструкции, определения порядка пользования общим имуществом принимаются не менее 2/3 от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Источник: http://pproekts.ru/%D0%BE%D0%B1%D1%89%D0%B5%D0%B5-%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2.html

10 ошибок при проведении общих собраний собственников

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний.

Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

  • сведения об инициаторе собрания;
  • форму проведения собрания;
  • дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;
  • повестку дня;
  • порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

Минстрой РФ о проведении общего собрания собственников в МКД

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на ание (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст.

48 ЖК РФ:

  • информацию о лице, участвующем в ании;
  • реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в ании;
  • решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).О выборе председателя общего собрания собственников

Неправильный подсчёт

От подсчёта общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в ании, проать за него может его представитель по доверенности.

Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

  • фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  • место жительства или место нахождения;
  • паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на ание должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.

1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  • заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Как проверить доверенность для участия в общем собрании собственников

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть.

При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание.

При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом .Что делать, если данные Росреестра и УО не совпадают

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.Уведомление собственников и ГЖИ об итогах общего собрания собственников

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.Какие вопросы может решать общее собрание собственников

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается  легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех , принявших участие в ании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством – это ⅔ от количества всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/8533/10-oshibok-pri-provedenii-obschih-sobraniy-sobstvennikov

Как провести общее собрание собственников?

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
Когда встает вопрос о выборе управляющей компании или благоустройстве двора, жители многоэтажек вспоминают, что ответственность за общее лежит на каждом.

Порядок знакомый: собрались возле дома, озвучили повестку дня, подискутировали, пошумели-поворчали и, проав, разошлись по своим квадратным метрам. И хорошо, если бы все было так просто.

Чтобы собрание не превратилось в митинг, а принятые решения были признаны действительными, нужно ответственно подойти к организации мероприятия и учесть все требования законодательства. Мы подготовили подробную инструкцию, пользуйтесь.

Зачем вообще жильцам собираться, что-то обсуждать?

Как было сказано выше, “нейтральная территория” – постоянный источник вопросов, требующих коллективного обсуждения. Проблемы, которые может решать общее собрание собственников, зафиксированы в Жилищном кодексе РФ, статьи 44-46. Это преобразования во дворе дома, способ накопления средств на капремонт, текущие ремонтные работы.

Смена управляющей компании также может стать поводом для обсуждения. Если качество услуг не устраивает большую часть жильцов, можно расторгнуть договор с этой фирмой и выбрать другую.

Каждый собственник жилья владеет частью общего имущества, а значит, может и должен участвовать в общественно-полезной жизни. Хотя бы тем, что выразит свое мнение: “за” или “против”.

Энтузиастам дорогу

Предложить жильцам встретиться и решить наболевшие вопросы может каждый собственник. Более того, ЖК РФ устанавливает ежегодную необходимость проведения общих собраний.

Кто бы их ни проводил в вашем конкретном случае – товарищество собственников жилья (ТСЖ),  управляющая компания (УК), жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖК или ЖСК) – можно проявить бдительность и заранее предложить внести в повестку проблемные темы.

Если момент упущен, можно провести внеочередное собрание. Количество таких собраний не ограничено: возникла задача – встретились и вместе нашли решение. Есть единомышленники среди соседей? Создайте инициативный отряд и боритесь за светлое будущее вместе.

Готовим документы

Вам понадобятся:

В этот список вносят информацию о собственниках и размере их собственности. С помощью реестра определяют количество , которым обладает каждый владелец – оно пропорционально размеру занимаемой им площади.

Можно получить его по письменному запросу в управляющем органе: УК, ЖК, ЖСК или ТСЖ, смотря кто управляет в вашем конкретном случае. ЖК РФ обязывает эти организации выдать вам реестр не позднее 5 дней со дня обращения.

Если вам откажут, а собрание провести необходимо, придется закатать рукава и добыть реестр самостоятельно. Есть два пути.

Первый: обойти все квартиры и переписать данные свидетельств о регистрации прав / выписок из ЕГРН на недвижимость. Плюс в том, что этот способ точно бесплатный – потребуется только ваш труд. Минус – дело может затянуться. Не все сидят дома вечерами и ждут, когда к ним придет сосед. Еще, учитывайте, что придется каждому объяснять, что вам нужно и зачем.

Второй: запросить сведения в Росреестре. Можете пойти в ближайший МФЦ, либо зарегистрироваться на официальном сайте Росреестра и заказать выписку онлайн. Придется заплатить госпошлину.

  • Уведомление о проведении собрания

Это приглашение соседей на собрание. Спланируйте день, время и место встречи так, чтобы максимальному количеству жильцов было удобно. Спрашивать у каждого не нужно, просто следуйте логике. В выходные не всех застанешь дома, значит, остаются вечера будней. Требования к уведомлению устанавливает все тот же ЖК РФ.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное ание);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного ания дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на ание, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

  • Реестр вручения собственникам помещений извещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Он нужен, если вы будете ходить по квартирам и раздавать соседям уведомления лично в руки. В реестре укажите дату оповещения и проследите, чтобы все собственники расписались.

Это бланк, в котором голосующие соглашаются или не соглашаются с действиями, предлагаемыми инициатором. Требования к документу согласно ЖК РФ:

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного ания в решении собственника по вопросам, поставленным на ание, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в ании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в ании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками “за”, “против” или “воздержался”.

  • Список регистрации собственников помещений, присутствовавших на собрании

Список сделайте в свободной форме. Укажите дату и повестку очного собрания. ФИО присутствующих перечислите непосредственно на собрании.

Здесь будут фиксироваться окончательные решения по рассмотренным темам. Как оформить и заполнить, можно посмотреть в Приказе РФ от 25 декабря 2015 года № 937/пр.

Лайфхак для тех, кто любит готовые решения: формы всех обязательных документов есть в Приложении к методическим рекомендациям по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр. Распечатайте и пользуйтесь.

Если собираемся впервые

Обязательно определите форму управления домом и способ проведения последующих собраний.

  • За 10 дней нужно оповестить о планируемой встрече: выслать каждому собственнику приглашение заказным письмом.

    Альтернатива: постучаться в каждую дверь и проинформировать соседей лично. Только пусть обязательно поставят подпись в реестре вручения извещений – это подтвердит, что они были ознакомлены вовремя.

     

  • В назначенный день встретьте участников там, где договаривались. Зарегистрируйте присутствующих, раздайте бланки решений.

Помните, что в части 3 статьи 45 ЖК РФ есть условие:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа .

При этом для принятия некоторых решений (часть 3 статьи 36, часть 1 статьи 46 и статья 44 ЖК РФ) может потребоваться присутствие всех собственников либо собственников, обладающих суммарно не менее чем ⅔ от общего числа .

Если первое собрание не будет иметь кворума, нужно провести повторное с той же повесткой. Причем встречаться уже не обязательно, достаточно проать заочно.

  • Выступите со своими предложениями, выслушайте оппонентов.

Тем, кто не смог присутствовать на собрании и будет ать заочно, нужно выдать бланки решений, назначить дату их приема.

  • Оформите результаты, заполнив протокол. Затем передайте, приложив решения собственников в УК, ТСЖ, ЖК или ЖСК, в зависимости от выбранного способа управления домом.

  • В течение 10 дней проинформируйте соседей об итогах собрания. Оформите результаты письмом и разместите там, где вы решили размещать оповещения на собрании. Скорее всего, это будут информационные доски.

Затем ваша УК, кооператив или товарищество должны передать протокол и решения в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, в котором находится дом. Копии будут храниться в месте, определенном раньше на общем собрании.

Если собрания в вашем доме уже проводились раньше

Нужно прочитать протокол первого собрания – скорее всего, уже был принят порядок оповещения жильцов о последующих встречах, его и придерживайтесь.

Чтобы облегчить жизнь

Пока вы читали эту статью, наверняка появилась мысль: “Ой, сложно”. Если энтузиазма призвать дремлющих соседей к принятию важных решений поубавилось, не спешите бросать эту затею. Сейчас будет главный лайфхак.

Значительно упростить всю процедуру можно, если проводить ания онлайн. Такая возможность есть – она юридически закреплена статьей 47.1 ЖК РФ. Вы вместе с остальными собственниками можете выбрать информационную систему, на базе которой будут проводиться собрания в заочной форме.

Одна из таких систем – ЖИВУ.РФ. Это самая настоящая социальная сеть для жильцов одного дома, куда нет ходу посторонним. Каждый пользователь подтверждает свою личность с помощью портала Госуслуги, а значит, вопросы вашего общего имущества решаете только вы.

Здесь можно не только проать за установку во дворе шлагбаума, но и быстро найти соседей, если вас затопили, и связаться с управляющей компанией, если перестали вывозить мусор.

Сервис полностью автоматизирует ания: у инициатора собрания не будет болеть голова о том, как соблюсти все сроки и формальности. И главное – система бесплатна.

Источник: https://jivu.ru/stati/soveti/kak-provesti-obshchee-sobranie-sobstvennikov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.