+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Содержание

Предварительный договор купли продажи квартиры: риски

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Согласно Гражданскому кодексу, предварительный договор купли-продажи является гарантией заключения сделки. Главный плюс ПДКП – обязанности сторон, которые были установлены в добровольном порядке.

Что такое ПДКП

Предварительный договор купли-продажи – это гарантия двух сторон о заключении сделки. Когда между собственником и покупателем происходит договоренность о покупке, заключают такой тип договора. Совместно с ПД, заключают договор задатка, аванса или залога.

Заключение предварительной сделки основывается на Гражданском кодексе (статья №429/1). Закон говорит, что между продавцом и покупателем совершается сделка, на основании которой идет передача имущества, выполнения определенных услуг строго по условиям договора.

Что указывается в договоре:

  1. Правоустанавливающие документы на недвижимость.
  2. Контактные и паспортные данные сторон.
  3. Указывается сумма задатка, а также полная стоимость квартиры.
  4. Обязательно вносится графа «Риски». В ней пишется, что если одна из сторон нарушит условия предварительного договора, то он может считаться недействительным. В этом случае пострадавшая сторона может потребовать компенсацию за все расходы на нотариуса.
  5. Если на территории жилплощади остается мебель, то необходимо приложить опись. В случае если при въезде в квартиру собственник забрал технику и мебель, указанную в описи, то можно обратиться в суд для решения этого вопроса.

Что гарантирует предварительный договор

ПДКП заключается, когда продается недвижимость (дача, земельный участок, квартира). Гарантии договора:

  • защита прав обоих сторон. Договор гарантирует, то все проводимые мероприятия (согласование, предъявление справок для проверки) имеют юридическую чистоту;
  • предварительный договор заключается, когда покупатель не может внести на данный момент полную сумму за приобретаемое жилье, но обязуется выплатить остаток по истечении установленного срока. Для собственника такой договор будет 100% гарантией покупки его «товара». Нередко бывают случаи, когда покупатель просит собственника снять недвижимость с продажи, а через некоторое время просто исчезает. В итоге в минус уходит собственник, так как теряет и время, и деньги, и потенциальных покупателей;
  • договор гарантирует, что все проводимые мероприятия (сбор справок, проверка документов, оформление у нотариуса) будет оплачиваться одной из сторон;
  • ПДКП заключается с целью исполнения всех обязанностей сторон в установленный срок, а также гарантируется порядок проведения расчетов. Например, собственник при показе недвижимости указал определенную стоимость, а при покупке резко увеличил показатель. Как быть в таком случае? Все просто: нужно заключить предварительный договор, где будет указано, что собственник не вправе менять стоимость без одобрения покупателя;
  • предварительный договор может гарантировать компенсацию потраченных средств, если сделка не состоялась. Нотариально заверенный договор станет основанием для подачи иска в суд.

Риски заключения ПДКП

Риски ПДКП – это невыполнение обязанностей, установленных договором. На самом деле в юридической практике редко появляются риски при заключении предварительного договора. проблема – это отказ исполнения договора в действие, в установленный срок. Несмотря на это, существуют перечень популярных рисков, которые периодически возникают:

Двойная продажа

Является одним из самых популярных рисков, которые возникают на рынке недвижимости. В этом случае на одну жилплощадь могут претендовать несколько собственников и покупателей. Нередко, после заключения договора купли-продажи, покупатель обнаруживает свою квартиру в газете объявлений.

Двойные продажи часто случаются, когда собственник намеренно отказывается регистрировать ДКП в Росреестре.

Происходит ситуация: один собственник заключает предварительный договор с несколькими покупателями, возможно, берет аванс или задаток, а в течение времени просто пропадает.

Так как недвижимость — это дорогостоящий «товар», то и задаток может достигать до 1 млн. рублей. Иногда бывают случаи, когда мошенники скрываются под маской собственников или представителей, пытаясь незаконно продать жилье.

Такой риск возникает, потому что предварительный договор не регистрируется в государственных органах и не подкрепляется никакими фактами.

Риск потери вложенных денег

Этот пункт напоминает риск двойной продажи. Так как предварительный договор купли-продажи ничем не подкрепляется, то и внесение суммы как задаток или залог является рискованным действием.

Нередко такая ситуация возникает, когда покупатель не стремится проверять собственников на юридическую чистоту, обращаться к адвокату или нотариусу для консультации.

Человек, который плохо подкован юридически, может столкнуться с мошенниками, которые с легкостью войдут в доверие и обманным путем заставят выплатить определенную сумму.

Риск признания договора недействительным

ПДКП аннулируется, если предварительная сделка будет составлена с ошибками. Рассмотрим распространённые ситуации:

  1. Не стоит доверять собственникам, которые не позволяют покупателю участвовать в заключение такого договора. Все просто: если собственник совершит ошибку и укажет неверный адрес квартиры, то договор сразу же становится недействительным.
  2. Не стоит забывать «характер» ПДКП. Предварительный договор является обязательством, которые приняли на себя две стороны в добровольном порядке.Договор будет аннулирован, если заключался без разрешения других владельцев, входящих в долевую собственность.

    Как правило, такая ситуация происходит, когда один из собственников ничего не знает о сделке, либо находится в местах лишения свободы, проходит медицинскую реабилитацию или военную службу.

  3. Предварительный договор будет признан недействительным, если заключение происходило с застройщиком, предлагающим первичное жилье. В таком договоре невозможно указать площадь будущей жилплощади, точный адрес, так как вся недвижимость заключается после возведения жилого комплекса.

Риск неполучения квартиры

Предварительный договор не обязывает собственника пускать в квартиру покупателя сразу же, после заключения. Права на квартиру переходят новым собственникам, как правило, после заключения основного договора купли-продажи.

Бывают случаи, когда собственник отказывается составлять основной договор на основании имеющейся предварительной сделки. Соответственно, риск неполучения жилплощади снижается.

В такой ситуации нужно обращаться в суд с просьбой аннулировать ПДКП или заставить собственника заключить основной договор в срочном порядке.

Другие риски

Существует риски, что одна из сторон может отказаться от сделки даже после заключения ПДКП. В этом случае рекомендуется вносить в договор пункт о компенсации ущерба в полном объеме.

Например, покупатель внес задаток, но отказался от покупки. Собственник вправе оставить задаток себе в качестве компенсации. То же самое происходит, когда собственник отказывает покупателю в приобретение жилья.

Последний, в свою очередь, может запросить компенсацию в двойном размере от суммы задатка.

Как минимизировать риски

Чтобы минимизировать риски, соблюдайте следующие рекомендации:

  • договор необходимо заключать в двух экземплярах и обязательно в письменной форме;
  • несмотря на то, что предварительный договор нельзя зарегистрировать в Росреестре, его можно заверить у нотариуса;
  • при заключении ПДКП должны присутствовать обе стороны и до тех пор, пока не будут подписаны оба экземпляра, они могут вносить правки, но по обоюдному согласию;
  • указывайте в договоре всю подробную информацию о состоянии дома, о предмете сделки, о площади, стоимости. В-пятых, не забывайте про сроки.

Предварительный договор купли-продажи является гарантией для обоих лиц, участвующих в сделке. Важно при составлении договора обращать внимание на обязанности сторон. Это поможет оспорить вопросы, в случае возникновения конфликтных ситуаций.

Источник: https://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/kuplja-prodazha/riski-pdkp.html

Предварительный договор купли продажи квартиры риски покупателя – Управление персоналом

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Вся правда о предварительном договоре купли-продажи

На рынке новостроек в Москве около трети сделок совершается по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), вокруг которого с появлением 214-ФЗ сформировалась неоднозначная «репутация». С одной стороны, «фаворитом» сейчас признан по понятным причинам ДДУ.

Всем известно, что именно ПДКП и порождал пресловутые двойные продажи, конец которым и положил 214-ФЗ. С другой стороны, по ПДКП продолжают работать застройщики.

Правомочно ли это? И как реагировать простым покупателям, когда им предлагают подписать «предвариловку»? Эксперты компании «Метриум Групп» обозначили опасные и безопасные зоны действия ПДКП.

Красный свет

ПДКП можно условно разделить на три вида. Первый – когда застройщики продают квартиры по предварительным договорам на самой ранней стадии реализации объекта, до момента получения разрешения на строительство. Пока застройщик не получит это разрешение, он не может продавать объект по договору долевого участия (ДДУ).

Поэтому у него есть два варианта – либо ждать этого светлого момента, когда ему выдадут разрешение и после этого начинать реализацию объекта, либо открывать продажи раньше, чем он это может сделать по закону. На деле, это простой сбор средств с клиентов, готовых купить недвижимость на ранней стадии строительства.

На рынке появилось даже такое понятие как ПДДУ или «предДДУ» — предварительный договор долевого участия, который после получения разрешения на строительство переподписывается с клиентом на ДДУ. По такому сценарию сегодня работают даже крупные застройщики.

Так или иначе, это противозаконная схема, потому что никак не защищает интересы покупателя. Подписывать такой договор мы не рекомендуем.

Второй вариант – когда застройщики продают по ПДКП квартиры в уже строящемся доме. Такой договор также категорически нельзя подписывать. Квартиры на этапе строительства по закону могут продаваться только по ДДУ, ЖСК или ЖНК. Все остальные типы договоров, которые вам предлагают заключить, незаконны. Это главное правило для клиента, отдающего «свои кровные» застройщику.

Следует понимать, что сам предмет предварительного договора – не покупка квартиры, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Поэтому схема предварительной оплаты не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры.

Покупатели, заключающие предварительные договоры, не защищены и от пресловутых двойных продаж, так как ПДКП в отличие от ДДУ не подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Если застройщик или любое другое лицо (например, соинвестор) все же реализует квартиры по ПДКП во время строительства, то рискует нарваться на штраф, который для должностных лиц составляет от 20 тыс. до 50 тыс. рублей, для юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн. рублей.

Кроме того, гражданин может потребовать от такого застройщика немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков.

«Пересмотр условий сделки, двойные продажи, банкротство – все эти риски по идее должны отпугивать потенциальных покупателей, — рассуждает Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп».

— Однако мы видим, что с одной стороны, на рынке до сих пор порядка 10% застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по предварительным договорам, то есть откровенно нарушающих закон, несмотря на то, что 214-ФЗ работает с 2005 года.

С другой стороны, и клиенты подписывают ПДКП сплошь и рядом, надеясь по большому счету на «русское авось».

Зеленый свет

Третий вариант – а вот когда дом построен, введен в эксплуатацию, но при этом квартиры в нем еще не оформлены в собственность, застройщик переходит на продажи по ПДКП.

И в данном случае ничего противозаконного уже нет, так как на этом этапе он не имеет права продавать квартиры по ДДУ, ибо действие 214-ФЗ заканчивается.

Как только девелопер оформит все квартиры в собственность, то обязан перезаключить с клиентом предварительный договор на основной договор купли-продажи, который и станет для новосела главным правоустанавливающим документом.

«Поэтому, выбирая свое будущее жилье в новостройке, всегда нужно помнить о том, что если вам предлагают заключить ПДКП, то дом должен быть построен, а застройщик обязан иметь разрешение на ввод объекта в эксплуатацию», — обращает внимание Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп».

Однако, продавать квартиры могут не только застройщики, но и другие юридические лица, финансирующие строительство в рамках инвестиционного контракта и получающие свою долю в проекте.

Большинство таких инвесторов после получения необходимой разрешительной документации и старта строительства перезаключают договор с застройщиком и продают потом квартиры по ДДУ, а затем и по ПДКП.

С этой группой продавцов вопросов не возникает, так как они получают право собственности на квартиры практически одновременно с застройщиком.

«Но среди инвесторов встречаются и такие, которые выбирают иную стратегию: не перезаключают с застройщиком инвестконтракт, не продают квартиры по ДДУ на этапе строительства дома, а дожидаются, когда объект будет введен в эксплуатацию, и вот тогда открывают продажи по ПДКП, — поясняет Мария Литинецкая. — В этом нет ничего противозаконного, как мы уже объяснили.

Однако такие продавцы попадают в особую группу риска, так как, заключив сделку с ними, получить свое право собственности на квартиру вы сможете не скоро. Проблема в том, что оформление права собственности невозможно до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации инвестиционного контракта.

И этот прекрасный момент может откладываться очень долго по самым разным причинам».

При заключении ПДКП необходимо помнить о нескольких простых правилах, которые позволят покупателю избежать проблем в дальнейшем. Во-первых, в документе должны быть четко указаны все параметры квартиры (площадь, этаж, количество комнат и пр.), в отношении которой в дальнейшем планируется заключение договора купли-продажи.

Во-вторых, обязательное условие – наличие в ПДКП стоимости вашего будущего жилья. При этом цена является окончательной и не подлежит изменению. В-третьих, лучше прописать в ПДКП и срок, по истечении которого застройщик должен заключить с вами основной договор купли-продажи.

Если в предварительном договоре этот срок не указывается, то по закону участники сделки должны подписать основной договор купли-продажи в течение года. Если основной договор не подписывается в указанный срок, покупатель вправе расторгнуть преддоговор и вернуть деньги.

Кроме того, в ПДКП можно указать ответственность продавца на случай, если основной договор не будет заключен в определенный срок.

Покупателю на заметку:

  1. Если застройщик предлагает вам купить квартиру по «предДДУ», не подписывайте его.
  2. Если застройщик предлагает оформить ПДКП на квартиру в недостроенном доме, не подписывайте его.
  3. Если застройщик предлагает заключить ПДКП на квартиру в достроенном, но не введенном в эксплуатацию доме, не подписывайте его.
  4. При покупке квартиры по ПДКП не напрямую у застройщика, проверьте правоустанавливающие документы у продавца и обратите внимание на указанные там сроки приема-передачи объекта от застройщика инвестору.
  5. Проверьте ПДКП на наличие четко указанных параметров квартиры и окончательной стоимости, которая не подлежит изменению.
  6. По возможности укажите в ПДКП срок, в который должен быть заключен основной договор купли-продажи.

Источник: http://www.Metrium.ru/news/detail/vsya-pravda-o-predvaritelnom-dogovore-kupliprodazhi/

Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Согласно Гражданскому кодексу, предварительный договор купли-продажи является гарантией заключения сделки. Главный плюс ПДКП – обязанности сторон, которые были установлены в добровольном порядке.

Источник: http://tr777.ru/predvaritelnyy-dogovor-kupli-proda-3/

Предварительный договор купли продажи квартиры – какие риски, гарантии

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Обращаемся к юристам за поддержкой для новоселов

Это может быть предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме или договор займа, по которому вместо возврата суммы займа застройщик передаст гражданину вожделенную квартиру, а может, застройщик предложит еще какую-нибудь пикантную юридическую конструкцию, вроде вступления в простое товарищество. 

У потребителя возникают вполне резонные вопросы: “А насколько безопасно с правовой точки зрения заключать такие договоры?” 

Давайте попробуем разобраться. В большинстве рассуждений на эту тему встречаются следующие мысли: суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. 

Основной договор купли-продажи, по которому дольщик станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется.

Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного – защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ.

 

Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой. 

Тогда давайте зададимся еще один вопросом: 

Если предварительный договор покупки квартиры в строящемся доме притворная сделка, то какую сделку она прикрывает?

На него у нас готов довольно внятный ответ, данный Верховным судом 4 декабря 2013 года в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

Высшая судебная инстанция отметила следующее: 

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2.3 данной статьи.

В соответствии с частью 2.2 этой же статьи, лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях. 

Федеральный закон от 17 июня 2010 года № 119-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и отдельные законодательные акты Российской Федерации”, в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” была дополнена частями 2.1 и 2.2 , вступил в силу (в данной части) 21 июня 2010 года. 

Изучение судебной практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований и запретов привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: 

  • заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 
  • заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; 
  • заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 
  • заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; 
  • внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; 
  • заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; 
  • выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); 
  • заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность. 

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из вышеназванных сделок, совершенных в нарушение требований Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, независимо от наименования заключенного сторонами договора, следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. 

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. 

Таким образом, предварительный договор при определенном упорстве дольщика может включать в себя гарантии, предусмотренные договором долевого участия, хотя, безусловно, в идеале нужно требовать от застройщика заключения именно договора долевого участия, но мы должны понимать, что в жизни идеальное встречается крайне редко, а обстоятельства вынуждают принимать неидеальное как данность и жить с ним. 

Поэтому если обстоятельства вынудили вас подписать предварительные договор с застройщиком, то рецепт, данный Верховным судом, поможет обрести дополнительную гарантию и чувство защищенности своих инвестиций.

Источник: https://legko.com/blog/p/kakovi-riski-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodagi-kvartiri

Стороны заключают предварительный договор: какие нюансы им следует учесть? Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры? Изменения в предварительном договоре

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Фирма-застройщик привлекает денежные средства граждан для строительства жилья с самых ранних этапов. Порой, даже тогда, когда нет и фундамента. По прошествии определенного времени, когда дом достроен, и введен в эксплуатацию, проложены все необходимые коммуникации и получены необходимые бумаги, застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Казалось бы, схема, удобная для каждого. Застройщик получает дополнительное финансирование на начальной стадии проекта, а покупатели будущих квартир могут хорошенько сэкономить на покупке жилья.

К сожалению, у нас в стране наблюдается тенденция, когда застройщики стараются обмануть дольщиков и обходными путями пытаются получить для себя более выгодные условия, поставив обычных людей, заплативших деньги, в зависимое положение. Способов и изощрений существует громадное количество.

Но мы остановимся на одном из самых распространенных способов – механизм заключения основного договора участия в долевом строительстве после заключения предварительного договора участия в долевом строительстве.

Как правило, компания-застройщик предлагает человеку сперва заключить предварительный договор, а уж потом, после оплаты соответствующей суммы, заключить основной договор

Подвох здесь кроется в сроках заключения основного договора. Дело в том, что в предварительном договоре может быть прописан срок, в который надлежит заключить основной договор, а может и не быть указан вовсе. Здесь нужно обратить пристальное внимание на ст. 429 Гражданского кодекса РФ, которая гласит:

«В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».

Это значит, что одна из сторон, в обусловленный срок, обязана направить другой стороне официальное предложение о заключении основного договора.

Допустим, в предварительном договоре указан срок в 6 месяцев с момента его заключения. Если никакого срока не указано, то по общему правилу, предложение о заключении основного договора нужно направлять в течение 1 года с момента заключения предварительного договора. Если предложение в указанный срок не поступило ни от одной из сторон, то такой предварительный прекращает свое действие.

Поэтому многие дольщики, уплатив деньги, вполне логично ждут того, что компания-застройщик сама изъявит желание к заключение договора, подготовит необходимые документы и пригласит клиента на встречу.

Усугубляет ситуацию и то, что многие люди подписывают документы, не читая их. Свою лепту вносят и менеджеры подобных компаний, обещая клиентам на словах разобраться со всеми документами. В этом и есть главная ошибка людей.

В доверчивости.

Застройщику попросту не выгодно заключать основные договоры с дольщиками. После того как дом достроен и введен в эксплуатацию, стоимость квартир в нем многократно увеличивается. Застройщику гораздо выгоднее вернуть деньги дольщику и начать продавать квартиры уже по рыночной цене.

Логично, что обманутые люди обращаются в суды для понуждения компании-застройщика заключить основной договор после того, как не получили в ожидаемый срок предложения от застройщика.

К сожалению, суды, почти всегда, отказывают в удовлетворении исковых требований, если срок для заключения основного договора пропущен.

Речь идет именно о предварительных договорах участия в долевом строительстве.

Решение же проблемы заключается в следующем.

Когда вы заключили предварительный договор, внимательно ознакомьтесь со сроками заключения основного договора.

Если такой срок не указан, то после выполнения условий предварительного договора со своей стороны (например, оплата соответствующей суммы), отправьте застройщику письменное предложение о заключении основного договора по почте заказным письмом с уведомлением или ценным письмом с описью.

А лучше направьте два таких письма из разных почтовых отделений. Отправлять на адрес компании-застройщика, указанный в предварительном договоре, который заверен подписью и печатью уполномоченного лица.

Ибо даже, если вы вручите такое предложение, придя в офис застройщика лично, то не факт, что за него распишется «лицо, уполномоченное на это».

В этом выпуске пойдёт речь о сроках действия предварительного договора купли-продажи в ситуации, когда между сторонами заключён такой договор. Закрепить намерение продать объект недвижимости, т.е. совершить сделку купли-продажи в будущем, можно путём заключения предварительного договора купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Поэтому условия основного договора должны быть отражены в предварительном договоре.

Об изменении и расторжении договора купли-продажи мы говорили в предыдущем выпуске, указанные положения применяются и к предварительному договору.

В некоторых случаях продавцом по предварительному договору может быть застройщик, т.к. Застройщик не может сразу подписать договор купли-продажи квартиры, квартира просто еще не создана и ему сложно определить момент окончания строительства.

Почему следует обращать внимание на срок действия предварительного договора?

В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если с календарной датой и временем все понятно, то неизбежные события необходимо разъяснить отдельно. Критерием неизбежности может быть независимость наступления события от воли сторон, т.е. сторона своими действиями не сможет создавать условия для изменения такого срока. Примерами таких неизбежных событий может быть: весна, новый год, пасха, полнолуние и др.

Часто в предварительных договорах используют различные формулировки, например: «заключить основной договор купли-продажи в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца» или «заключить основной договор купли-продажи в течение 180 дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» и т.д.

Чем плохи такие формулировки?

Указанные примеры событий не обладают признаками неизбежности, поскольку для появления права собственности продавец должен совершить определенные действия, а он может их и не совершать. С вводом дома в эксплуатацию ситуация аналогичная.

В силу положений п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ввод дома в эксплуатацию и государственная регистрация прав правообладателя носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления.

Положения ч. 4 ст. 429 ГК РФ предусматривают то, что в случае если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Поэтому при наличии такой неопределенности в сроках, предварительный договор действует всего один год.

После прекращения действия предварительного договора купли-продажи, заставить продавца совершить сделку на тех же условиях будет сложно, а иногда и невозможно.

У продавца останется обязанность вернуть деньги, если он их получал по предварительному договору.

Поэтому в предварительном договоре срок заключения основного договора должен быть указан в виде календарной даты или события, которое неизбежно должно наступить.

В случае если срок предварительного договора подходит к концу, а совершить сделку еще невозможно, необходимо до окончания срока действия предварительного договора направить другой стороне предложение заключить основной договор. Это позволит не дать предварительному договору прекратить свое действие, согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ.

Заключение основного договора купли-продажи приводит к исполнению предварительного договора, а как мы уже говорили в предыдущем выпуске «исполнение является одним из способов прекращения обязательств» согласно ст. 408 ГК РФ.

Основные черты предварительного и основного договоров

Основным договором именуют сделку, которую стороны намерены совершить в будущем. Для нее характерно наличие обычных признаков соглашения в гражданском праве:

  • стороны;
  • существенные условия.

Предварительный договор должен содержать указание:

  • на стороны (те же, что и в будущем основном договоре);
  • существенные условия основного договора;
  • обязательство заключить основной договор.

Источник: https://putevkin.ru/storony-zaklyuchayut-predvaritelnyi-dogovor-kakie-nyuansy-im-sleduet-uchest/

Предварительный договор купли-продажи квартиры – какие риски и гарантии? – МегаЮрист

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Вся правда о предварительном договоре купли-продажи

Третий вариант – а вот когда дом построен, введен в эксплуатацию, но при этом квартиры в нем еще не оформлены в собственность, застройщик переходит на продажи по ПДКП.

И в данном случае ничего противозаконного уже нет, так как на этом этапе он не имеет права продавать квартиры по ДДУ, ибо действие 214-ФЗ заканчивается.

Как только девелопер оформит все квартиры в собственность, то обязан перезаключить с клиентом предварительный договор на основной договор купли-продажи, который и станет для новосела главным правоустанавливающим документом.

Второй вариант – когда застройщики продают по ПДКП квартиры в уже строящемся доме. Такой договор также категорически нельзя подписывать. Квартиры на этапе строительства по закону могут продаваться только по ДДУ, ЖСК или ЖНК. Все остальные типы договоров, которые вам предлагают заключить, незаконны. Это главное правило для клиента, отдающего «свои кровные» застройщику.

Предварительный договор купли-продажи квартиры — какие риски и гарантии

Если недобросовестный застройщик срывает все сроки строительства, то на выплату им неустойки можно не надеяться, так как в предварительном договоре единственный оговариваемый срок – это срок заключения основного договора. Само строительство может превратиться в долгострой, и застройщик за это отвечать не будет.

В этом вопросе есть две стороны: заключение предварительного договора на вторичном рынке недвижимости и на стадии строительства дома. В первом случае никаких рисков для обеих сторон нет.

При заключении предварительного договора, если срок заключения основного договора подошел, а стороны не направляют предложения заключить основной договор, то предварительный договор просто прекращает свое действие (см. ГК РФ, п. 6 ст. 429).

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е.

такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру.

В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в Откроется в новой вкладке.»>ст. 429 ГК РФ .

ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки.

ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке ( если такое условие в нем отражено ).

Опасность сделок по ПДКП

Покупателю следует понимать, что предметом предварительного договора является не покупка недвижимости, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем.

Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил. Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж.

Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от ДДУ, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.

«Именно поэтому, выбирая жилье в новостройке, нужно помнить о том, что если компания-застройщик предлагает вам подписать ПДКП, то заключать договор можно только при условии, что дом уже построен, а сама компания имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию»
Мария Литинецкая

Рекомендуем прочесть:  Как снять с учета пвх лодку

Стоит ли заключать предварительный договор купли-продажи

Если обе стороны сделки проигнорируют заключение основного договора, предварительный будет считаться прекращённым. Обязательства, предусмотренные предварительным соглашением также прекращаются, если истечёт срок действия, в который необходимо было провести основную сделку купли-продажи недвижимого объекта.

Сделкам с недвижимостью очень часто предшествует предварительный договор купли-продажи, условия заключения и особенности которого прописаны в Гражданском кодексе. Он является гарантом того, что покупатель и продавец в будущем заключат основное соглашение, согласно которому покупатель приобретёт объект недвижимости, а продавец передаст право собственности на него.

Назначение и гарантии предварительного договора купли-продажи квартиры

В случае неисполнения одной из сторон данных обязательств вторая сторона имеет право требовать заключения сделки через суд. Сделать это можно в течение полугода после окончания срока действия предварительного договора. В этом случае сделка будет заключена принудительно и на тех условиях, что были определены ранее.

Все правила и требования для данных документов также являются одинаковыми. Они составляются в письменной форме и, по желанию сторон, могут быть заверены нотариально (однако это необязательно).

Единственная разница между ними — это отсутствие необходимости обязательно регистрировать переход права собственности на квартиру, в отличие от основного, для которого это требование является обязательным.

Риски предварительного договора

Следует так же знать, что не только застройщики могут продавать квартиры, но также и другие лица, софинансирующие строительство. Такие инвесторы после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, перезаключают договор с застройщиком и продают квартиры по ДДУ, а затем по ПДКП.

То есть такие продавцы получают право собственности на квартиры почти одновременно с застройщиком. В этом нет никакой опасности.

Но существуют инвесторы, которые не продают квартиры по ДДУ во время строительства, а ждут момента, когда объект будет введен в эксплуатацию и тогда продают квартиры по ПДКП, то есть изначально они не перезаключают договор с застройщиком.

В этом также нет ничего противозаконного ,но в этом случае право собственности на квартиру получить вы сможете не скоро. Дело в том, что невозможно оформить право собственности до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации контракта. И никто не гарантирует, когда это случится.

Обычно ПДКП заключаются в двух случаях. В первом случае— когда застройщики продают объекты по предварительному договору на ранней стадии строительства, еще не имея на то разрешения. Логично, что пока застройщик не получит такое разрешение, он не имеет права продавать объект по договору долевого участия.

Он может либо ждать момента получения такого разрешения либо, руководствуясь жаждой наживы, начать оформлять продажи раньше. Очевидно, что это просто сбор средств с клиентов, которые также хотят сэкономить, руководствуясь ошибочным понятием «раньше значит меньше».

Существует даже такое понятие как предварительный договор долевого участия. Такой договор после получения разрешения на строительство расторгается и с клиентом подписывается договор долевого участия. Это противозаконно. К сожалению, сегодня так работают даже крупные застройщики.

05 Авг 2018      toplawyer         138      

Источник:

Гарантии при заключении предварительного договора купли-продажи

Согласно требованию ГК РФ (п. п. 2,3 и 4 ст. 429), стороны, заключающие предварительный договор, должны четко определить объект продажи, то есть прописать квартиру, цену за нее и порядок совершения взаиморасчетов.

Источник: https://sspsid.ru/transport/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-kakie-riski-i-garantii.html

Гарантии и риски предварительного договора купли-продажи

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Большинство сделок купли-продажи квартиры проходит стадию подписания предварительного договора. Многие риелторы настаивают на его оформлении, так как хотят получить гарантии для своих клиентов.

В предварительном договоре стороны договариваются о заключении основного. Это собственно та сделка, к которой хотят подготовиться стороны, например, купли-продажи квартиры или ее доли от собственника или застройщика лично или по доверенности.

Название «предварительный» никак не означает, что он «не настоящий» и его нельзя рассматривать как, скажем, пробный, черновой вариант. Это означает, что он предшествует основной сделке, и его условия обязательны для исполнения.

Его цель — подготовка: стороны договариваются о том, на каких условиях и в какой срок будет заключено соглашение.

По такому соглашению не могут переходить никакие имущественные права, например, право собственности, не возникают никакие обязанности кроме заключения в будущем основного договора.

Порядок заключения предварительного договора, требования к его содержанию и форме содержатся в ст. 429 Гражданского Кодекса РФ.

Более подробная информация о предварительном и основном договоре при покупке квартиры в ипотеку здесь.

Для чего нужен?

Основные цели, зачем нужен договор:

  • «Привязать к себе» другую сторону, то есть получить гарантии того, что именно этот покупатель или продавец заключит сделку.
  • Зафиксировать цену. Продажа квартиры может быть оформлена спустя довольно длительное время, а цены на рынке могут значительно измениться, поэтому важно для обеих сторон ее закрепить.
  • Договориться о сроках совершения сделки.

Каждая из сторон преследует свои цели, и выгода будет зависеть от того, насколько умело этим инструментом она воспользуется.

Сроки

Стороны могут предусмотреть любой период для подписания основного соглашения. Если срока нет — в течение одного года. Если срок истек, то предварительный договор считается прекращенным.

Закон говорит так: нет желания — нет сделки. Сделка состоится только, если одна из сторон потребует её заключить.

Если ни одна никто не захочет — условия его теряют силу.

Гарантии

Если намерения одного из контрагентов изменятся, заинтересованная сторона может обратиться в суд и обязать контрагента ее заключить.

Несостоявшийся покупатель имеет право стать собственником, даже если продавец продаст квартиру другому.

Если выполнение условий предварительного договора окажется невозможным по вине контрагента, вы вправе получить возмещение причиненных убытков.

Как оформить?

Перед покупкой проверяйте 3 вещи:

  1. правовой статус,
  2. материальное состояние объекта сделки,
  3. кто подписывает договор и их полномочия.

Проверка юридической силы сделки купли-продажи квартиры сводится к следующим действиям:

  • проверка статуса объекта и истории перехода прав на него с помощью выписки из ЕГРН;
  • юридический анализ правоустанавливающих документов собственника;
  • проверка возможных прав третьих лиц на квартиру;
  • изучение вопроса об имеющихся разрешениях в отношении недееспособных собственников;
  • запрос справки о составе семьи;
  • проверка физического состояния квартиры и его соответствия техническому паспорту.

Если между предварительным и основным соглашениями прошло много времени, повторите проверку.

Для составления предварительного договора вам потребуется:

  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • паспорта лиц участников сделки;
  • справка о составе семьи продавца.

Предварительный договор временной купли-продажи квартиры заключается в простой письменной форме и не требует ни нотариального удостоверения, ни государственной регистрации. С момента подписания он вступает в силу.

Образец бланка договора о намерениях купли-продажи квартиры.

Прочитайте как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно в этой статье.

Консультация юриста по основным вопросам, связанным с подготовкой и подписанием предварительного договора:

Нюансы

Обязательно укажите:

  • существенные условия будущей сделки;
  • срок, в течение которого стороны обязуются его заключить.
  • обязанность совершить куплю-продажу в будущем.

Если объект покупки – недвижимость, укажите:

  • описание объекта,
  • его места нахождения,
  • цены,
  • а также правах тех лиц, которые будут иметь право проживать после смены собственника.

Покупатель может настоять на внесении других пунктов:

  • легализация перепланировки,
  • проведение ремонтных работ,
  • снятие с регистрации других лиц,
  • условия проживания лиц, имеющих на это право.

Впишите условия о задатке или аванс, в текст соглашения. Чем отличается одно от другого смотрите по ссылке.

Вы можете возложить друг на друга дополнительные обязанности: сбор документов, получение согласия, вступление в наследство, оформление кредита.

Можно ли отказаться от основной сделки?

Односторонний отказ не допускается. Это правило ст. 450 ГК РФ.

Любая сделка будет прервана по обоюдному согласию.

Как расторгнуть предварительный договор:

  • оформить отдельный документ;
  • сделать надпись на подписанном договоре о его прекращении, поставить даты, подписи и тем самым прекратить все обязательства по нему.

Если один из подписавших хочет уйти от исполнения предварительного соглашения, следует пойти по процедуре расторжения.

Если обоюдное согласие недостижимо, найдите причины оспорить договор:

  1. Нарушение требований предварительного договора:
  • недостаточны сведения об объекте продажи;
  • нет цены;
  • нет порядка оплаты.
  1. Нарушение контрагентом условий предварительной сделки:
  • уклонение от согласования основного договора.
  1. Существенное изменение обстоятельств.

Изменения должны быть такими, при которых заключение договора купли-продажи повлечет значительный ущерб и которое предвидеть было нельзя.

Расторжение продавцом или покупателем разрешается через суд.

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры по этой ссылке.

Чаще в суд обращаются за взысканием двойной суммы задатка, которая предусмотрены соглашениями о задатке в случае отказа от исполнения предварительного договора.

  1. Предварительный договор купли-продажи квартиры можно оформлять только после проверки юридической чистоты основной сделки.
  2. Предварительное соглашение вступает в силу после подписания его сторонами.
  3. Чтобы избежать лишних рисков вы можете заставить заключить основную сделку через суд.
  4. Можно включить условие о задатке

.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kp/predvaritelnaya-sdelka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.