+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Каковы основные условия договора управления многоквартирным домом?

Содержание

Основные условия договора управления МКД

Каковы основные условия договора управления многоквартирным домом?

Договор управления МКД важен обеим сторонам: жильцам многоквартирного дома и управляющей организации, потому что регулирует взаимоотношения между ними.

Управлять домом может только одна организация, деятельность которой лицензирована (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Исходя из этого положения, договор управления также заключается один (ч.9 ст.161 ЖК РФ).

Договор управления МКД заключается на условиях, которые были определены на общем собрании собственников помещений в МКД и является одинаковым для всех собственников помещений в доме (ч. 4 ст.

162 ЖК РФ).

Договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Жильцы дома, обладающие более 50% от общего количества собственников помещений в МКД, выступают одной стороной заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).Заключение договора управления с несовершеннолетними собственниками

Основные условия договора

В договоре управления МКД необходимо прописать шесть обязательных условий:

  1. Сведения о лицах, которые вправе заключать договор с УО.
  2. Место исполнения договора управления.
  3. Предмет договора.
  4. Цена договора.
  5. Периодичность и сроки оказания услуг по договору.
  6. Ответственность сторон договора.

Расскажем о каждом из перечисленных условий подробнее.

Сведения о лицах, которые вправе заключать договор с УО

В приказе Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года приведён список лиц, которые вправе заключать договор с управляющей организацией.

Это:

  • собственники жилых и нежилых помещений в МКД;
  • ТСЖ, жилищные кооперативы или другие специализированные потребительские кооперативы (если таковые имеются);
  • лица, принявшие МКД от застройщика после введения здания в эксплуатацию на основе акта ввода;
  • застройщики МКД.

Согласно пп. «а» пп. 1.

2 Примерных условий договора, для подтверждения права заключать договор с УО понадобятся:

  • удостоверение личности;
  • право собственности на владение помещением в МКД;
  • протоколы ОСС, подтверждающие принятие решения о выборе данной управляющей компании;
  • протокол открытого конкурса по выбору УК (если проводился);
  • доверенность (если договор заключается уполномоченным по доверенности лицом).

Доводы истцов при оспаривании договора управления

Место исполнения договора управления

В этом пункте необходимо указать адрес дома, состав общего имущества собственников помещений в МКД и его техническое состояние для планирования работ по его содержанию, обслуживанию и ремонту.

Предмет договора

Предметом договора управления МКД выступает список работ/услуг по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме. Здесь же нужно указать перечень коммунальных услуг. В договоре, возможно, потребуется также прописать порядок изменения перечня оказываемых работ/услуг, за которые несёт ответственность управляющая компания.

Цена договора

Стоимость договора определяется в зависимости от расценок за фактически выполненные управляющей компанией работы/услуги, а также тарифов на коммунальные услуги.

Поэтому в договоре управления необходимо прописать порядок определения его цены, а также размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД.

Не лишним будет указать в договоре управления МКД порядок и сроки внесения платы за предоставляемые работы и оказываемые услуги.

Периодичность и сроки оказания услуг по договору

Управляющая компания должна приступить к своим обязанностям не позднее 30 дней со дня заключения договора (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). В договоре управления может быть прописан другой срок для начала исполнения своих обязательств управляющей компанией. Договор заключается на срок не менее 1 года и не более 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Если управляющая компания выбрана по результатам проводимого открытого конкурса, то договор управления заключается на срок не менее 1 года и не более 3 лет (ч. ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ) и в течение 10 рабочих дней со дня утверждения протокола конкурса направляется организатору.

Избранная по итогам открытого конкурса управляющая организация в течение 20 дней со дня утверждения конкурсного протокола на официальном сайте направляет заверенные подписью проекты договоров управления МКД жильцам для подписания с их стороны, согласно постановлению Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.

Если ни одна из сторон не направила другой стороне письменное уведомление о прекращении договора по истечении срока его действия, то он автоматически считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).Как установить цену договора управления

Ответственность сторон договора

Жильцы МКД на основании решения общего собрания собственников вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, если УО не выполняет своих обязательств. Также жильцы могут принять решение на собрании о выборе другой управляющей компании или изменить способ управления (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Если основанием для расторжения договора управления послужило серьёзное нарушение его одной из сторон, то потерпевшая сторона может требовать возмещения убытков.

Жильцы МКД вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, заключённый по итогам открытого конкурса (ч. ч. 4 и 13 ст.

161 ЖК РФ), по истечении каждого следующего года со дня подписания документа.

Однако такой сценарий действителен, только если до окончания срока действия данного договора общее собрание жильцов МКД решило выбрать другую УО или изменить способ управления своим домом.

Управляющая компания обязана вести и хранить техническую документацию и другие сопутствующие документы на МКД в течение всего периода управления домом. Техническая документация принадлежит жильцам дома. В случае перевода МКД в другую УО предыдущая управляющая организация обязана передать техническую документацию новой организации за 30 дней до прекращения действия договора.

Источник: https://roskvartal.ru/dogovor-upravleniya/5675/osnovnye-usloviya-dogovora-upravleniya-mkd

Особенности и порядок оформления договора управления многоквартирным домом управляющей организацией

Каковы основные условия договора управления многоквартирным домом?

Жилищное право > Вопросы ЖКХ > УК > Управление многоквартирным домом управляющей организацией: что нужно знать каждому жильцу

Российское законодательство устанавливает несколько вариантов управления многоквартирным домом и одним из наиболее распространенных выступает привлечение управляющей организации. Ранее вопросы выбора были возложены на государство и органы местного самоуправления, теперь же это полномочие граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Прочитав статью, Вы поймете, как осуществляется данный вид управления, каковы особенности договора, по каким критериям выбирать организацию и узнать ответы на многие другие вопросы.

Деятельность, направленная на формирование благоприятных условий для жизни населения в конкретном здании, регулирующая вопросы предоставления коммунальных услуг, содержания и порядка пользования имуществом, называется управлением.

В РФ оно организуется несколькими способами в зависимости от субъекта:

  1. Управляющей компанией;
  2. Собственниками квартир;
  3. Специально созданными кооперативами;
  4. Товариществами, в которые входят жильцы.

Способ управления выбирается на общем собрании граждан, проживающих в доме. В любой момент он может быть изменен. Если в течение календарного года люди не выбрали подходящий вариант, то местные власти занимаются этим вопросом самостоятельно.

Что это за фирма и для чего она нужна?

Управляющая организация это фирма, которая привлекается жителями конкретного дома для решения вопросов организации, ремонта и содержания построения. Систему задач, возложенных на компанию, определяет законодательство. Настоящее время, это:

  1. Формирование и поддержание системы противопожарной безопасности;
  2. Контроль за стойкостью и исправностью конструкции постройки;
  3. Обеспечение инженерно-техническим обеспечением;
  4. Поддержание чистоты внутри дома и на близлежащей территории;
  5. Решение юридических вопросов, осуществление сделок и формирование договоров;
  6. Бухгалтерская деятельность – ведение расчетов, планирование расходов, организация бюджета;
  7. Взаимодействие с контрольно-надзорными органами, иными фирмами-поставщиками.

Обратите внимание, что структура договора может предусматривать иные задачи и полномочия, возложенные на компанию.

Как сделать правильный выбор среди множества фирм

К решению вопроса о выборе УК стоит отнестись со всей серьезностью, ведь это не просто фирма, это гарант благоприятных условий для Вашего проживания. Вашему вниманию предлагаются основные рекомендации и пометки, на что нужно обратить внимание при решении данного вопроса:

  1. Круг объектов, которые обслуживаются фирмой и количество клиентов. Такие показатели отражают качество предоставляемых услуг, комментарии и впечатления реальных людей. Однако помните, что данный критерий актуален для фирм, существующих давно на рынке услуг, ведь «молодые» организации могли попросту еще не найти своих клиентов.
  2. Квалификация, опыт работы – несомненно то, что нужно посмотреть. Если предприятие существует достаточно долго и на протяжении своей деятельности зарекомендовало себя с положительной стороны – нужно выбирать. Если же опыта маловато, то возможно будут сложности с налаживанием того или иного процесса, решением вопроса, поставленной задачи.
  3. Истребование сертификатов и лицензий, которые должны выдаваться в установленном законом порядке. Помимо этого, сами сотрудники должны регулярно проходить переподготовку и повышение квалификации. Это связано с тем, что законы, принципы работы, технические аспекты динамично меняются, а специалисты всегда должны быть в курсе новшеств.
  4. Отзывы и общение с людьми, клиентами помогут Вам понять, какие недостатки отмечаются в работе организации, сформируют полноценное представление о сути деятельности.
  5. Наличие материально-технического обеспечения высокого уровня. Только современная, новая техника является залогом оперативного реагирования и решения проблем дома и двора. В противном случае сотрудники будут бессильны перед сложившимися ситуациями.
  6. Коммуникация с жильцами – помимо вежливости и осмотрительности, сотрудники управляющей фирмы должны прислушиваться к обращениям жильцов, обрабатывать заявки.

Рассматривая каждую рекомендацию применительно к потенциальным кандидатам, Вы сможете сложить полноценное и максимально полное представление об организации. Удачи Вам в этом непростом деле, а пока идем дальше!

Порядок привлечения управляющей организации к управлению многоквартирным домом

На общем собрании жильцов решается вопрос о выборе организации

Деятельность УК организуется на основе договора, заключенного с собственниками жилища. Прежде всего граждане собирают всю информацию о действующих организациях, определяются с выбором и переходят к подписанию соответствующего договора.

Все вопросы и принятие решения происходит в рамках общего собрания жильцов многоквартирного дома, порядок проведения которого установлен ст. 45 Жилищного Кодекса РФ.

Жильцы дома обязываются проводить собрания регулярно раз в год, однако они же могут изменить периодичность в большую или меньшую сторону. Есть так же такое понятие, как внеочередные собрания, на которых решаются наиболее важные и экстренные ситуации, требующие незамедлительного реагирования.

В процессе выбора и привлечения управляющей организации закреплено требование о количестве участников – должно присутствовать не меньше 50% собственников всего дома. Если на собрании находится меньше 50%, то принятые решения законной силы иметь не будут.

Именно в таких условиях путем ания принимается решение о том, какая именно фирма становится управляющей, а также формируется перечень задач и вопросов, возлагающихся на нее, составляется договор.

В том случае, если на первоначальном этапе согласования текста договора не были оговорены некоторые условия, проводится повторное собрание. В рамках него обсуждаются новые моменты и аспекты соглашения с управляющей компанией, рассматривается мнение жильцов, принимаются решения большинством .

Обратите внимание! Если в течение года собственники на собраниях не пришли к единому решению и не выбрали организацию, данный вопрос передается в введение органов местного самоуправления.

Грамотно сформулированный договор – залог успеха

Важнейшим этапом в процессе привлечения компании к управлению домом является процесс составления и заключения договора. По общему правилу организации предоставляют единый формуляр договора со стандартным набором задач, установленных законодательством.

Вы должны понимать, что имеете право дополнить соглашение своими тезисами, изменениями. При этом, вносимые поправки должны быть одобрены на собрании жильцов минимум 50% участников.

На данном этапе рекомендуем Вам пригласить профессионального юриста, имеющего опыт составления подобных договоров. Именно он сможет понять сущность Ваших требований и грамотным юридическим языком включить их в структуру документа.

По договору одной стороной выступает управляющая компания, а другой собственники, а именно – каждый отдельный, то есть соглашения подписывается каждым гражданином, проживающим в квартире на правах собственности.

Продолжительность действия договора указывается в самом документе, предварительно обговаривая на собрании. По общему правилу, она не может быть менее 1 года и более 5 лет.

Какие условия должны быть внесены в структуру договора?

В договоре есть основные условия, то есть те, которые признаются существенными и случае отсутствия одного из них, соглашения является ничтожным и не действует. К ряду данных тезисов относятся:

  1. Состав имущества, находящегося на правах общей собственности, которым будет управлять исполнитель;
  2. Список наименований работ, услуг, поддерживающих состояние обслуживаемого объекта, обеспечивающие ремонт и замену отдельных частей. Не стоит забывать про коммунальные услуги, их нужно тоже указать. Кроме того, необходимо обговорить условия дополнения или изменения перечня.
  3. Порядок установления и изменения стоимости оказываемых исполнителем услуг, цена ремонта, размер оплаты коммунальных услуг. Подробно прописывается регулярность и порядок внесения платежей от людей.
  4. Процесс контроля за деятельностью управляющей организации и ее обязательства, последствия их нарушения.
  5. Срок действия документа.

Источник: http://PravoZhil.com/zhkh/uk/upravlenie-mnogokvartirnym-domom-upravlyayushhej-organizatsiej.html

Что собой представляет договор управления многоквартирным домом

Каковы основные условия договора управления многоквартирным домом?
Время чтения: 6 минут

Ремонт в новой квартире, переезд и новоселье – не последние заботы, связанные с приобретением жилья в новостройке. Чтобы дальнейшее проживание и эксплуатация жилплощади не добавляли проблем, нужно участвовать в общественной жизни, взаимодействовать с соседями и, главное, внимательно изучить договор управления многоквартирным домом (МКД).

Обязательно ли жильцам заключать договор с управляющей компанией

Учитывая серьезность вопроса обслуживания МКД и последствия несоблюдения эксплуатационных норм, ст. 161 Жилищного кодекса РФ содержит варианты самоорганизации жильцов. Домом могут управлять:

Поскольку чаще всего УК – это коммерческая структура, рассчитывающая на получение прибыли, собственникам квартир придется выбирать между затратами на передачу полномочий по управлению домом и качеством предлагаемых услуг.

Может ли ТСЖ передать управление УК

Согласно ст. 135 ЖК РФ, собственники могут организовать собственное некоммерческое товарищество для управления делами дома. Для принятия самостоятельных решений достаточно, чтобы в состав ТСЖ вошли более половины владельцев квартир в пределах одного МКД.

После регистрации вновь созданного ТСЖ в качестве юрлица его руководящий орган вправе определять форму управления МКД.

В силу собственных соображений и организационных ограничений товарищество может отказаться от идеи нести ответственность за эксплуатацию здания. В этом случае возникает вопрос, может ли ТСЖ заключить договор управления с управляющей компанией. При наличии согласия общего собрания жильцов правление имеет право заняться поиском подходящей управляющей компании (УК).

Законность такого шага будет подтверждена только в случае, если:

  • устав ТСЖ позволяет привлекать к обслуживанию дома сторонние организации. Случается, что само товарищество создается исключительно для исполнения обслуживающих функций;
  • приглашенная УК имеет лицензию (ст. 192 ЖК РФ);
  • все члены ТСЖ уведомлены о будущих изменениях любым способом, предусмотренным в уставе.

В этой ситуации стороной договора будет выступать не каждый житель в отдельности, а юридическое лицо в виде ТСЖ.  Но на деле получается, что ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, чтобы перенаправлять претензии жильцов в адрес УК, оставаясь при этом только посредником. На практике это ведет к путанице при осуществлении жилищного надзора и возникновении серьезных разногласий.

Текст соглашения

Общая суть договора об управлении состоит в том, что сторона, представляющая интересы владельцев квартир, на платной основе доверяет лицензированной УК услуги по обслуживанию жилья и общего имущества совладельцев МКД.

Как следует из ст.

162 ЖК РФ, в соглашении должны фигурировать следующие положения:

  • предмет договора: состав общего имущества и адрес МКД;
  • обязанности сторон:
    • подробный перечень обязательств УК;
    • сроки и периодичность предоставления услуг, проведения ремонтов, устранения аварий и проведения профилактических работ;
    • параметры качества;
  • порядок определения стоимости регулярных услуг, ремонтных работ и дополнительных мероприятий;
  • регламент предоставления соцльгот и скидок;
  • способы проведения расчетов и сверок, доставки счетов;
  • способы контроля за исполнением договора, решения спорных ситуаций и рассмотрения обращений;
  • срок действия и периоды извещения о продлении или отказа от него;
  • порядок принятия решений о прекращении сотрудничества или внесения корректировок в договоренности.

Каждый из перечисленных разделов требует отдельного обсуждения и утверждения, поэтому соглашение с УК не подпадает под понятие «публичный договор». Следовательно, независимо от решения собственников обслуживающая организация вправе отказаться от сотрудничества и подписания контракта с жильцами или ТСЖ.

Порядок утверждения соглашения

В случае с согласованием условий обслуживания жилых домов механизм оферты или одностороннего предложения не работает. Обычно процесс требует индивидуального подхода и обсуждения тарифа.

В то же время порядок заключения договора управления МКД с управляющей компанией во многом зависит от Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ № 354 от 6.05.2011.

Общий механизм представляет собой следующую последовательность шагов:

  1. Объявление конкурса или принятие решения собственников о привлечении УК к обслуживанию их дома.
  2. Изучение предложений, обсуждение проекта договора и тарифов на услуги перед тем как заключить соглашение.

    На этом этапе стороны вольны предлагать свои варианты или отказаться от подписания договора.

  3. Выбор кандидата и фиксирование согласия в форме протокола общего собрания. Для вступления решения в силу достаточно простого большинства собственников МКД, если иное не прописано в уставе ТСЖ.

  4. Заключение договоров с каждым владельцем, даже с теми, кто ал против или вовсе не принимал участия в собрании.

В завершении процесса УК обязана разместить протокол общего собрания и образец типового договора в электронной информационной системе ЖКХ. С этого момента дом попадает в перечень объектов, указанных в лицензии УК.

Срок действия договора

При стандартных условиях договор управления многоквартирным домом заключается на срок до 5 лет (ст. 162 ЖК РФ.

) В зависимости от ситуации период сотрудничества жильцов и выбранной УК может составлять:

  • от 1 до 5 лет, если УК избиралась большинством общего собрания собственников или решением уполномоченного правления ТСЖ;
  • от 1 до 3 лет, если УК была выбрана по результатам открытого конкурса в случае, когда собственники квартир не смогли принять решение или не реализовали его до окончания периода действия прежнего договора;
  • от 30 до 90 дней, если соглашение было заключено с застройщиком.

Согласно нормам ЖК РФ, если ни одна из сторон не возражает, контракт автоматически продлевается на тот же срок, что был заключен изначально.

Изменение условий соглашения

Если в процессе сотрудничества требуется внесение изменений в договор управления, это нужно делать в соответствии с нормами гл. 29 ГК РФ:

  • по обоюдному согласию;
  • через суд, если одна из сторон нарушает договоренности;
  • в связи с кардинальным изменением обстоятельств (обычно тоже в судебном порядке).

Все соглашения о корректировках должны быть составлены в письменном виде и внесены в реестр ЖКХ.

Условия расторжения договора управления МКД

В случае с обслуживанием жилого дома спонтанный или односторонний отказ от исполнения обязанностей по соглашению с собственниками не всегда возможен. Расторгнуть договор можно только при четком соблюдении его условий и норм жилищного законодательства.

Инициатива может исходить как от жителей дома или ТСЖ, так и от управляющей компании. Однако порядок действий будет существенно различаться.

Отказ собственников жилья

Поскольку жильцы дома являются клиентами управляющих компаний, расторжение договора с УК по инициативе собственников обычно происходит из-за неисполнения или некачественного исполнения обслуживающей организацией своих обязанностей.

Еще одна причина – желание сменить поставщика услуг.

Кроме того, в ГК РФ содержатся и другие основания для прекращения сотрудничества:

  • согласие сторон;
  • отсутствие или приостановление действия лицензии ЖКХ;
  • наличие права на одностороннее расторжение при условии предварительного уведомления.

Особенность данных отношений состоит в том, что право отказа от соглашения с УК не может принадлежать одной квартире. Даже если основные нарушения касаются именно ее владельца, решение о прекращении договора следует принимать на общем собрании жильцов.

Еще одно условие – нужно обеспечить кворум, а за предложение недовольных владельцев должно проать большинство членов ТСЖ или кооператива.

Некоторые ошибочно полагают, что данная норма противоречит законодательству.

Это связано с тем, что при возникновении вопроса, как отказаться от услуг управляющей компании одному собственнику, владелец ссылается на правила предоставления услуг, согласно которым обслуживающая организация подписывает договор с каждой квартирой отдельно. Но это – лишь форма реализации договоренностей. Наличие документа не дает права на совершение единоличных действий.

Как УК отказаться от управления МКД

Жилищное законодательство старается свести к минимуму потенциальные ситуации, в которых жилые дома останутся без квалифицированного обслуживания.

Вот почему существует всего два правомерных ответа на вопрос, может ли УК отказаться от управления домом в одностороннем порядке:

  • это возможно на основании подписанного с МКД соглашения;
  • ТСЖ препятствует качественному исполнению работ или заявленный уровень благоустройства не совпадает с реальным, что не позволяет заключить договор.

Даже крупная задолженность некоторых жильцов не дает УК права оставить дом без попечения и технического обслуживания. Правила предоставления коммунальных услуг предусматривают возможность приостановить или уменьшить объем поставляемых ресурсов до полного погашения долга, но не односторонний порядок отказа УК от управления МКД.

Основание для признания договора недействительным

В соответствии с требованиями гражданского законодательства, недействительными признаются только сделки, правомерность которых признана судом (ст. 166 ГК РФ). Это означает, что стороны обязаны вернуть друг другу полученные блага или возместить их стоимость в денежном эквиваленте.

Исходя из тех же норм, признать договор управления многоквартирным домом недействительным можно на следующих основаниях:

  • положения договора противоречат принятым законам и основам правопорядка;
  • соглашение имеет признаки мнимых или притворных сделок;
  • контракт заключен от имени недееспособного или несовершеннолетнего лица;
  • не получено согласие местных властей или отсутствует лицензия;
  • имело место намеренное заблуждение, например, если одной из сторон запрещено вести данный вид деятельности.

Где хранится оригинал договора

Хотя проработка соглашения происходит на уровне правления ТСЖ и руководства УК, это не означает, что собственник жилья не может получить свой экземпляр договора на руки. Более того, после представления проекта будущего контракта на рассмотрение общего собрания жильцов приглашенная или назначенная на основании открытого конкурса УК обязана заключить соглашение с каждой квартирой.

Считается, что это требование более выгодно обслуживающей организации, чем жильцам, потому что дает основания требовать плату за услуги. Но собственнику квартиры тоже стоит знать, где взять договор с управляющей компанией.

Это позволит ссылаться на его положения при возникновении сложностей и разногласий, которые могут дойти до суда.

Только наличие подписанного с жильцом соглашения дает УК право требовать оплаты не только поставленных коммунальных ресурсов, но и услуг самой компании.

Без оригинала контракта с собственноручной подписью потребителя ни один суд не примет претензий исполнителя. Поэтому при возникновении споров относительно того, должна ли ЖКХ предоставлять договор каждому собственнику, руководство обслуживающей организации обязано помнить о возможности признания сделки частично недействительной.

Заключение

Решение о том, кому доверить управление собственным домом, нельзя отнести к простым. Проблему усложняет и то, что собственникам нелегко прийти к компромиссу. Но даже когда подходящая компания найдена, не стоит полагаться только на ее репутацию. Вместо этого нужно ответственно подойти к вопросу составления договора на обслуживание МКД.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/dogovora-upravleniya-mnjgjkvartirnym-domom.html

Как правильно заключить договор управления многоквартирным домом — Портал ЖКХ Архангельской области

Каковы основные условия договора управления многоквартирным домом?

Грамотно составленный договор – основной инструмент контроля за управляющей организацией. Порядок заключения, расторжения, существенные условия такого договора содержатся в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако существует множество тонкостей при заключении такого договора.

Что такое договор управления многоквартирным домом?

По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Как заключается договор управления многоквартирным домом?

• На общем собрании собственников МКД по предложению управляющей организации утверждаются условия договора управления многоквартирным домом.

• Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме. От имени собственников договор управления МКД может заключать председатель совета МКД или иное лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников.

• Составляется один документ, который подписывается сторонами и хранится по 1 экземпляру в управляющей организации и у уполномоченного лица.

• Договор может быть заключен и с каждым отдельным собственником.

• Самостоятельно изменять утвержденные на общем собрании условия договора невозможно.

На какой срок заключается договор?

В общем случае договор заключается на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет. В случае если договор заключается на основе проведенного открытого конкурса по отбору управляющей организации, договор заключается на срок не менее чем один год, но не более чем три года.

Что обязательно следует отразить в договоре управления МКД?

В договоре управления обязательно должны присутствовать существенные условия, без указания которых договор является недействительным.

1. Адрес дома и состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление (лестницы, лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, подвалы, земельный участок, на котором расположен дом, и т.д.

, с указанием количественных и технических характеристик).

Следует отметить, что состав общего имущества и перечень услуг и работ наиболее целесообразно указывать в приложениях к договору управления, которые будут являться его неотъемлемой частью.

2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

4. Порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Что ещё следует отразить в договоре?

Следует заблаговременно определиться с приемлемой редакцией договора. Либо вы редактируете договоры, предложенные компаниями-кандидатами, либо разрабатываете самостоятельно редакцию договора, предлагая компаниям-кандидатам с ней согласиться.

В первую очередь стоит остановиться на следующем:

  • Срок действия договора;
  • Цена договора, порядок её изменения;
  • Организация расчётов за ЖКУ;
  • Формы фиксации фактов неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательств управляющей компанией;
  • Письменный досудебный порядок урегулирования претензий;
  • Описание общего имущества многоквартирного дома;
  • Перечень условий, которые стороны признают существенными.

Гарантии собственников

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора передает техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Отчет управляющей организации

По общему правилу, управляющая организация отчитывается перед собственниками помещений многоквартирного дома не реже одного раза в год. Отчет должен предоставляться не позднее конца первого квартала следующего года.

Как прекращается договор управления многоквартирным домом?

• Собственники помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если имеется решение общего собрания жителей о смене способа управления МКД.

• Собственники помещений на основании решения общего собрания собственников в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

• Для расторжения договора управления МКД в случае ненадлежащего исполнения управляющей организацией своих обязанностей собственники должны фиксировать все случаи нарушения действующего договора. (Акты, переписка с управляющей организацией, фото- и видеоматериалы).

Договор управления многоквартирным домом является важным документом, регулирующим отношения собственников с управляющей компанией. От грамотно составленного договора управления зависит дальнейшая судьба вашего дома, так как именно он регулирует перечень услуги порядок проведения работ по содержанию дома в надлежащем состоянии.

Некоммерческое партнерство «ЖКХ Контроль», 2014

Источник: https://gkh.dvinaland.ru/knowledge/ob_upravlenii_mnogokvartirnym_domom/kak_pravilno_zaklyuchit_dogovor_upravleniya_mnogokvartirnym_domom_/

Все способы управления МКД. Общие сведения | МосТСЖ

Каковы основные условия договора управления многоквартирным домом?

Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление домом осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления. Поэтому законодательством предусмотрены способы управления МКД, их всего три (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, смотрите таблицу ниже):

  1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
  2. управление ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК);
  3. управление УО.

Таблица «Способы управления МКД»

Способы управления МКДОснования для признания способа управления МКД реализованнымНормативное обоснование
Непосредственный способ управленияБольшинство собственников в МКД заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельностиСтатья 164 ЖКРФ, абз. 2 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО
Управление УОСобственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% от общего числа собственников помещений в данном доме, заключили с избранной УО договор управления.В течение 30 дней УК приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКДЧасти 1, 7 ст. 162 ЖКРФ, абз. 4 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса отбора УО
Управление ТСЖ, ЖК, ЖСКСобственники помещений в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для госрегистрации ТСЖ или ЖКАбзац 3 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурсов по отбору УО

Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственный способ управления

При этом способе управления ОССП выбирает организации для оказания услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):

— один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением ОССП;

— иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:

  1. подрядные организации;
  2. совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.

Коммунальные услуги предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.

В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором собственников с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15 ст.161 ЖК РФ).

Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержание ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст.161 ЖК РФ).

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:

Управление МКД товариществом собственников жилья

Согласно ч. 2 ст.161 ЖКРФ ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ.

Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

Члены правления, в том числе председатель, — собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса). А это значит, что, организовав ТСЖ в своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.

Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и коммунальных.

Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.

ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме.

Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е.

тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).

Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.

Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со своими соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.

Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт.

Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Читайте статью «Как создать Товарищество собственников жилья»

Управление МКД управляющей организацией

Способы управления МКД завершает управление УО (управляющей организацией).

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

  1. собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
  2. выбрали конкретную управляющую организацию;
  3. утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
  4. собственники, обладающие более чем 50% от общего числа собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
  5. в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ):

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

  • за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;
  • за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ).

В последнее время появилась возможность перехода собственников помещений на прямые договоры с РСО.

Авторы: О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко и др.
М.: Редакция «Российской газеты», 2017

Способы управления МКД: инфографика

Источник: https://mostszh.ru/sposoby-upravleniya-mkd/

Договор управления многоквартирным домом

Каковы основные условия договора управления многоквартирным домом?
Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Договор управления многоквартирным домом

Управляющая организация обязательно выбирается на общем собрании всех жильцов дома. При заключении соглашения она обязуется выполнять все условия, которые в нем указаны.

любого помещения подразумевает различные расходы, а также использование качественных коммунальных услуг. В случае с большим жилым домом жильцам необходимо сотрудничать с компанией, которая способна их предоставить.

Понятие «договор управления многоквартирным домом»

Договор управления МКД является новшеством среди других гражданско-правовых договоров. Поэтому это понятие для многих остается незнакомым. Тем не менее, его необходимость для управления многоквартирным зданием с каждым годом становится все важнее. Данный документ заключается между управляющей организацией и владельцами жилых помещений.

Управляющая организация обязательно выбирается на общем собрании всех жильцов дома. При заключении соглашения она обязуется выполнять все условия, которые в нем указаны. Если компания не выполнит указанные требования или будут другие разногласия с жильцами, к ней могут применить санкции или расторгнуть договор.

Как заключается договор. Условия заключения и срок действия договора

Договор управления МКД заключается в письменной форме. Однако законодатель ничего не указал по поводу того, что устная форма договора не освобождает собственников от оплаты услуг. Утверждение собственниками компании, с которой будут сотрудничать жильцы дома, происходит:

  • во время общего собрания;
  • на собрании ТСЖ;
  • во время открытого конкурса.

Все три способа выбора управляющей организации являются абсолютно законными. И все правовые взаимоотношения регулирует соглашение, порядок заключения которого регламентирует законодательство.

этого документа согласовывается сторонами. Что касается срока, на который заключается договор между компанией и собственником, то он регулируется Жилищным кодексом.

Исходя из этого, договор управления МКД заключается на срок не менее года и не более чем на 5 лет.

Условия договора управления многоквартирным домом:

  • список услуг и работ, направленных на содержание дома;
  • цена предоставления услуг;
  • порядок, согласно которому будет происходит непрерывный контроль за выполнением управляющей организацией своих услуг.

Предмет договора управления и стороны договора

Договор управления МКД по закону можно заключить только с одной единственной управляющей организацией. Это компания, которая предоставляет жильцам коммунальные услуги и выполняет различные требования владельцев по ремонту и содержанию помещения. Исходя из этого, предметом данного договора можно назвать:

  • предоставление управляющей компанией услуг;
  • оказание различных работ по ремонту и содержанию дома;
  • другая деятельность, направленная на содержание здания.

Естественно, что одной из сторон данного соглашения является компания, предоставляющая жильцам различные услуги по эксплуатации дома. А вот с другой стороны его заключает либо общее собрание жильцов, либо ТСЖ. В первом случае заключение договора управления многоквартирным домом осуществляется обычно на общих основаниях, а во втором – соглашение подписывает председатель правления.

Перечень услуг и работ, согласованный в договоре. Коммунальные услуги

Между собственником и управляющей компанией должно произойти согласование всех условий соглашения. Это касается и предоставления необходимых услуг. Этот перечень составляется и прикладывается к договору после ознакомления с ним обеих сторон. Этот документ должен быть понятен и компании, и собственникам.

В перечне также нужно указать объем необходимых дому услуг и их стоимость.

Что касается коммунальных услуг, то их предоставлением занимаются соответствующие предприятия.

И это также обязательно должно быть отражено в договоре, который заключается между управляющей организацией и жильцами.

Если компанией будут осуществлены какие-либо нарушения, то к ней могут быть применены административные санкции. Договор должен содержать и стоимость всех без исключения коммунальных услуг.

Права управляющей компании. Контроль за выполнением ее обязательств и отчет о выполнении договора

Существует особый порядок осуществления управляющей организацией своей деятельности. Жильцам важно получать весь комплекс услуг вовремя. И в этом случае у компании появляется немало обязанностей. Тем не менее, организация, необходимая для управления жилым домом, имеет и свои права на:

  • взыскание с жильцов задолженностей;
  • распоряжение резервным фондом;
  • инспектирование эксплуатации жильцами помещений;
  • требование от собственников устранения нарушений и возмещения убытков.

Контроль за деятельностью управляющей организации является важной частью всего процесса управления домом. Порядок осуществления этого контроля содержит жилищное законодательство. Со стороны государства этим занимается специальная жилищная инспекция. Но такой контроль может инициироваться и любым собственником.

Одним из способов проверять деятельность организации является ее отчет.

Срок предоставления этого документа указан в ЖК РФ. Обычно это первый квартал года, в течение которого управляющая компания готовит отчет за прошедший год. документа, а также порядок его предоставления собственникам регулирует сама компания.

Продление, изменение, расторжение или прекращение договора

Форма договора управления многоквартирным домом, заключаемого между владельцами помещения и организацией, должна быть исключительно письменной. Это типовой документ, установленный законодательством. Порядок, согласно которому в этот документ могут быть внесены изменения, содержит ГК РФ.

Вносить изменения в договор или расторгать его можно и в одностороннем порядке, если в нем не указано другое. Это могут сделать и собственники жилых помещений, и сама компания. А так как договор является публичным, компания не может отказаться от предоставления услуг.

Расторжение договора управления многоквартирным домом может произойти и в суде, но для этого у сторон должны быть веские основания. Прекращен договор может быть только, если закончился срок его действия или в связи с прекращением обязательств.

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/dogovor-upravleniya-mkd.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.