+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Каковы особенности договора об ипотеке?

Содержание

Ипотечный договор: заключение, регистрация и расторжение предварительного

Каковы особенности договора об ипотеке?

Ипотечный договор предусматривает оформление недвижимого имущества в качестве залога. В процессе оформления кредита предметом залога выступают в основном квартиры или дома.

Документ подписывается двумя сторонами – заемщиком или несколькими созаемщиками (залогодатель), а также коммерческим или государственным банком, который и выдал кредит (залогодержатель). Важным условием считается дееспособность и правоспособность сторон.

В роли залогодателя не разрешается выступать гражданам, не достигшим 18 летнего возраста. В учредительных документах юридических лиц не должны содержаться ограничения, которые касаются передачи в ипотеку имущества.

Ипотечный договор

При оформлении ипотечного договора к нему в обязательном порядке выдвигаются конкретные требования по указанию следующих пунктов:

  1. Предмет ипотеки и его оценочная стоимость.
  2. Срок, размер и существо исполнения обязательств с обеспечением в виде ипотеки.
  3. Аренда, собственность или другое право, на основании которого имущество принадлежит залогодателю.
  4. Государственное учреждение, зарегистрировавшее соответствующее право.

Перед подписанием ипотечный договор рекомендуется подробно вычитать на предмет двусмысленных формулировок и других «подводных камней» не в пользу залогодателя. Поручить выполнение этой задачи рекомендуется профессиональному ипотечному брокеру или юристу.

Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Заключение ипотечного договора

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

В ипотечных договорах оценка предмета нередко приводится, как сейчас принято говорить, в двух версиях.

Первый вариант – по итогам расчетов, проведенных БТИ, вторая сумма по результатам заключений, которые выносит оценочная компания.

В сложившейся ситуации сторонам рекомендуется выбрать тот вариант оценки, о котором имеется предварительная договоренность по взаимному согласию. В противном случае договор ипотеки могут признать ничтожным.

В тех случаях, когда ипотека используется в качестве обеспечения обязательства, в договоре в обязательном порядке прописывается порядок погашения, размер ежемесячного платежа, сроки, процентная ставка, а также сумма кредита.

Регистрация ипотечного договора

Регистрация документа в письменной форме проводится государственным учреждением в обязательном порядке с привязкой к адресу, по которому располагается имущество, ставшее предметом ипотеки.

Обязательное удостоверение у нотариуса ипотечному договору не требуется, но возможно по согласованию сторон.

Законную силу документ приобретает после успешного прохождения процедуры государственной регистрации.

Расторжение ипотечного договора

В случае прекращения действия договора или его исполнения запись о регистрации документа подлежит погашению в обязательном порядке. Процедура предусматривает совместную подачу заявления от лица залогодержателя и залогодателя.

Альтернативный вариант – решение суда о необходимости прекратить действие договора ипотеки.

При выдаче закладной погашение записи о государственной регистрации предусматривает аннулирование документа с последующей передачей лицу, которое несло обязательства по документу при подаче соответствующего требования.

Предварительный ипотечный договор

Предварительный договор ипотеки вкратце описывает отношения, которые возникли между потенциальным заемщиком и банком, предоставляющим финансовую услугу.

В начале документа в обязательном порядке указываются адреса сторон, паспортные данные, а также другие важные реквизиты, включая данные доверенности при наличии таковой. цель составления предварительного договора – согласовать и утвердить основные положения текста документа с банковским учреждением.

Предварительный договор разрешается составить в самостоятельном порядке или при помощи юриста. Самый простой вариант – получить заранее подготовленный экземпляр в отделении банка-кредитора.

Совет от Сравни.ру: Не ознакомиться с условиями договора ипотеки до его подписания все равно, что взобраться на столб с надписью: «Не влезай, убьет!» Самостоятельное прочтение документа не помешает, но гораздо лучше доверить работу профессиональному юристу. Опытный специалист поможет избежать распространенных ошибок, оптимизирует основные условия договора с учетом защиты ваших интересов, а также предоставит подробную информацию относительно прав и обязанностей сторон, а также специфики погашения ипотечного кредита.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/osobennosti-ipotechnogo-dogovora/

Договор ипотеки — его виды, особенности заключения и существенные условия

Каковы особенности договора об ипотеке?

При оформлении ипотечного кредитования с целью приобретения жилой или иной недвижимости между банковским учреждением и заемщиком заключается договор.

В некоторых случаях третьей стороной договора выступает компания-застройщик.

В чем особенности ипотечного договора? Какими нормативно-правовыми актами он регулируется? Каких видов бывает? Каков порядок его подготовки и заключения? Постараемся ответить на эти вопросы в данной статье.

Особенности документа

Определяя договор ипотеки, выделяют двух его участников — залогодержателя и залогодателя.

Между ними заключается соглашение в письменной форме, согласно которому удовлетворяются денежные претензии залогодержателя по отношению к заемщику из стоимости недвижимого имущества, которое было заложено залогодателем. Договор ипотеки, основным обязательством по которому является кредитование, отличают и такие особенности:

  • Деньги в рамках соглашения выдаются только на покупку недвижимости;
  • Недвижимость, которая приобретается заемщиком или уже есть у него, отдается под залог (перечень имущества, подлежащего залогу, отражен в 5 статье закона «Об ипотеке»);
  • Заемщику выдается большая денежная сумма на длительный временной промежуток.

Договор заключается по правилам, зафиксированным в Гражданском кодексе РФ и в положениях Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». договора ипотеки регулируется 9 статьей этого закона.

В ней указываются права и обязательства сторон, сроки их исполнения, освещается предмет договора. Фиксируется его стоимость по результатам оценки.

При составлении документа должны соблюдаться правила, указанные в 4 пункте 13 статьи Федерального закона.

Виды ипотечных договоров

Ипотека в зависимости от своих оснований может быть в силу договора, в силу закона и в силу судебного акта.

На практике используется только два вида ипотеки (первых), исходя из которых возникают определенные виды договоров.

Заключая соглашение с банком на помощь в приобретении жилья, заемщик выбирает выгодные для себя условия. Ряд особенностей позволяет выделить следующие виды ипотечных договоров:

  • На куплю-продажу квартиры — средства, выделенные банком, уходят на покупку квартиры, которая потом закладывается кредитной организации;
  • На куплю-продажу квартиры, где используются кредитные средства — прежде чем получить деньги от банка, заемщик отдает в залог уже имеющуюся недвижимость;
  • На куплю-продажу квартиры за счет кредитных средств — соглашение между покупателем и продавцом проходит регистрацию одновременно с договором о залоге купленного жилья банку.

Среди трехсторонних договоров выделяются соглашение о приобретении квартиры за счет кредитных средств и ДКП совместно с ипотекой квартиры. Во втором случае в документ можно вносить дополнительные пункты, не противоречащие закону.

Также стоит учитывать, что классификация договоров ипотеки может основываться на том, кому и на каких условиях она выдается. Каждый заемщик выбирает тот из них, который соответствует его случаю.

Он может отдать предпочтение одному из таких соглашений:

  • Социальная ипотека — создана для поддержки тех, кто не способен заключить сделку на общих основаниях (ставка до 9,9% годовых);
  • Военная ипотека — кредитование военнослужащих, заменившее непосредственное предоставление жилья (процентная ставка снижена, не нужен первый взнос);
  • Материнская ипотека — в основе лежит возможность внести первый взнос за ипотеку или досрочно погасить ее за счет сертификата, выданного за рождение второго ребенка или последующих детей;
  • Долевая ипотека — в сделку кроме банка и заемщика вступает застройщик (заемщик въезжает в квартиру как только она построена и постепенно рассчитывается с банком).

Это не полная классификация ипотечных договоров. В банковской практике, к примеру, существует предварительный ипотечный контракт.

В нем прописываются условия соглашения, обговоренные на начальных этапах сделки, позже они вносятся в основной договор.

Несмотря на такое разнообразие классификаций, по сути, у всех ипотечных соглашений только одна цель — обеспечить требования кредитора, осуществить его прямой запрос.

Существенные и дополнительные условия

Существенными называют те условия, которые обязательны для заключения договора. С ними должны быть согласны все участники соглашения.

В соответствии с 9 статьей Федерального закона «Об ипотеке (залоге имущества)» для ипотечного договора обязательными являются такие условия, как указание предмета залога и его оценка, обязательство, под которое поступил залог, объем требования, которое обеспечивает залог и временные рамки обязательства. Если эти условия не прописаны в документе, он не будет иметь силы.

В некоторых соглашениях оговариваются дополнительные условия сделки.

Среди них условия по замене или восстановлению предмета ипотеки в случае, если он был утрачен или поврежден, порядок обращения с претензией в суд о взыскании заложенного имущества, дополнительное страхование и другие пункты.

Каждое кредитное агентство предлагает заключить договор ипотеки на своих условиях. Иногда заемщик не знает об их существовании, не обращая внимания на сноски, написанные мелким шрифтом.

Схема подготовки и заключения соглашения

Федеральный закон «Об ипотеке» регулирует процесс составления договора. В нем прописаны пункты о том, что должно содержаться в соглашении.

Если заполнить его неверно или упустить важную информацию, он не будет действительным. Со стандартным образцом договора ипотеки можно ознакомиться по ссылке.

Схема подготовки документа одинакова вне зависимости от того, какому виду ипотеки отдано предпочтение. Она подразумевает такой порядок действий:

  1. Выбор недвижимости, на покупку которой берется заем у банка. В соглашении указывается ее название, адрес месторасположения, особенности.
  2. Выбор кредитного агентства. Подразумевает собой ознакомление с условиями разных банков и выбор той организации, где они наиболее приемлемы.
  3. Сбор необходимых документов. Это заявления от участников соглашения, их удостоверения личности, бумаги на недвижимость, квитанция об уплате госпошлины.
  4. Оценка недвижимого имущества. Организуется совместно залогодателем и залогодержателем в порядке, установленном 67 статьей ФЗ «Об ипотеке».
  5. Заключение договора при достижении согласия между сторонами.

Соглашение заключается в письменном виде и не требует заверения у нотариуса. Чтобы оно имело законную силу нужно скрепить его подписями и печатями сторон, проставить дату.

При этом, если у заемщика будет необходимость в услугах нотариуса, банковское учреждение не вправе отказаться от таких действий.

После подписания документа и соблюдения всех формальностей залогодатель забирает одну копию себе.

Заключение

Итак, прежде чем заручиться поддержкой банка при покупке недвижимости, нужно определиться с выбором вида ипотечного договора.

Вне зависимости от вида, в документ вносятся основополагающие стандарты, в том числе права и обязанности сторон, срок действия соглашения, описание предмета договора.

Подписывая его, следует внимательно ознакомиться со всеми условиями, а особое внимание стоит уделить пунктам, прописанным мелким шрифтом.

Источник: https://insur-portal.ru/mortgage/dogovor-ipoteki

Оформление договора об ипотеке

Каковы особенности договора об ипотеке?

За последние 20 лет, что на российском кредитном рынке существует ипотека, она прочно вошла в жизнь граждан. Подобным способом улучшения жилищных условий за это время воспользовались тысячи россиян. Усовершенствовалась и работа банковских организаций, сложилась юридическая база, появился практический опыт.

Но даже сегодня многие граждане, собираясь приобрести жилище при помощи ипотечного кредита, не до конца понимают, что же это такое на самом деле. Одним из основных этапов всей процедуры получения кредита является составление договора ипотеки.

Особенности ипотеки

Среди основных преимуществ ипотечного кредитования – возможность быстрого приобретения жилья, не дожидаясь накопления всей необходимой для покупки суммы.

С юридической точки зрения, ипотечное кредитование представляет строго целевой заём, выдаваемый для приобретения жилой недвижимости.

Ипотечный кредит имеет ряд отличительных особенностей, главной из которых является залог приобретаемой недвижимости.

Купленное на деньги кредитно-финансовой организации жильё поступает в залог к банку-кредитору, вплоть до полной выплаты задолженности и набежавших по ней процентов. Однако, не всегда в качестве заложенной недвижимости выступает приобретаемая жилплощадь. Возможен вариант, когда кредит для покупки одного жилого объекта обеспечивается залогом другой недвижимости.

Например, семья решила самостоятельно построить загородный жилой дом, обратившись для этого в банковскую организацию за предоставлением займа. В данном случае несуществующий ещё в природе дом не может служить залоговым объектом, и для обеспечения кредита вполне возможно предоставить в залог уже имеющуюся в собственности семьи квартиру или жилой дом.

Если залогом выступает отдельно стоящий частный жилой дом, то земельный участок, на котором он возведён, автоматически включается в состав заложенного имущества. При заложении квартиры в многоэтажном доме, совместно с ней закладываются и права на часть придомовой территории.

Все нюансы получения займа и порядок его выплаты регулирует договор между заёмщиком и банком-кредитором. В юридической практике, при составлении договора ипотеки, используются термины залогодатель и залогодержатель:

  • Залогодателем в этом случае является физическое лицо, на определённое время уступающее свои имущественные права на жильё кредитору.
  • Залогодержателем в ипотечном договоре выступает банк-кредитор, которому передаются имущественные права на жилую недвижимость.

Все основные положения ипотечного кредитования регулируются российским жилищным и гражданским законодательством, а также соответствующими федеральными законами. В связи с этим, ипотечный договор, заключаемый между банком и частным заёмщиком, не должен нарушать прописанные в них юридические нормы.

Предметом залога может служить также иная недвижимость, имеющаяся в собственности заёмщика.

В этом качестве могут выступать, согласно законодательству, любые объекты недвижимости – земельные участки различного назначения, капитальные гаражи, дачи, а также доли в квартире и прочей недвижимости.

Кроме того, залоговым имуществом может являться находящиеся во владении у заёмщика воздушные, морские и речные суда.

При передаче имущественных прав на заложенное имущество банку-кредитору, должник не лишается права пользоваться им. Изъятие его из владения заёмщика происходит только в случае невыполнения им положений договора по обслуживанию кредита. В этом случае отчуждённое имущество должника реализуется с торгов с целью возмещения финансовых потерь заёмщика.

Разновидности ипотечных договоров

За прошедшие годы сформировалась целая система ипотечного кредитования, включающая целый ряд разновидностей и направлений. В современной банковской практике существуют следующие типы договоров ипотеки.

  1. Социальная. Направлена на решение квартирного вопроса среди наименее защищённых слоёв населения – многодетных семей, инвалидов, малоимущих. В этом случае государство предоставляет банку-кредитору дополнительные гарантии, а также за счёт бюджетных средств производит дотацию процентных выплат. Как следствие, процентная ставка социальной ипотеки значительно снижается. В ряде банков при определённых условиях она может составлять менее 10% годовых. Для составления договора ипотеки на льготных условиях, заёмщику потребуется предоставить пакет документов, подтверждающих его право на социальную поддержку со стороны государства.
  2. Военная. На сегодня является основным способом обеспечения жильём военнослужащих, а также некоторых сотрудников силовых ведомств, приравненных к военнослужащим – ФСБ, МВД, МЧС. Военная ипотека к 2017 году почти полностью вытеснила «натуральную» систему, когда военнослужащие получали от государства готовые квартиры по выходу в отставку. «Натуральный» вариант имел целый ряд недостатков, главный из которых – недостаток финансирования, в результате чего очереди из отставников, ожидающих получения жилья, растягивались на многие годы. Сегодня каждый офицер и контрактник, поступая на службу в ряды ВС РФ, автоматически становится участником военной ипотечной программы. Благодаря этому, уже спустя три года он имеет право на приобретение собственного жилья, не дожидаясь выхода в отставку.
  3. Материнская. Под данным термином подразумевается возможность использования «материнского капитала», выплачиваемого государством при рождении второго ребёнка, на приобретение жилья или для улучшения жилищных условий. При этом из суммы субсидии производится либо оплата первоначального взноса, либо обслуживание основного долга и процентов по нему.
  4. Долевая. Такая форма кредитования предполагает участие в составлении договора ипотеки не двух, а трёх сторон. Помимо банка и лица-заёмщика к заключению договора привлекается и компания-застройщик. Подобный вариант применяется при долевом строительстве многоквартирных домов. Деньги переводятся банком не на счёт физлица, а непосредственно застройщику, который аккумулирует эти средства и пускает их на нужды строительства. После сдачи дома, заёмщик получает квартиру и начинает постепенно выплачивать кредит.

В современной банковской практике накоплен большой «арсенал» всевозможных типовых ипотечных договоров. Ознакомиться с ними возможно на официальных сайтах банковских организаций, работающих с жилищной ипотекой. Кроме непосредственного договора, существует и так называемый «предварительный контракт» — это, выражаясь дипломатическим языком, своеобразный договор о намерениях.

В нём фиксируются основные положения будущего соглашения между банком и заёмщиком, достигнутые в ходе деловых переговоров. При составлении договора ипотеки, эти пункты находят отражение в его статьях.

Условия ипотечного договора

Для того, чтобы договор по предоставлению ипотечного займа считался заключённым, договаривающимися сторонами должен быть соблюдён ряд условий. Такие условия в юридической практике именуются «существенными». Согласно правовым нормативам, к таким условиям относятся:

  • Письменная форма составления кредитного договора в двух экземплярах, один из которых остаётся у банка, другой – у заёмщика.
  • Полное, исключающее каких-либо разночтений, описание условий предоставления кредита.
  • Обозначение оценочной стоимости залоговой недвижимости, взаимно признаваемой обеими договаривающимися сторонами.
  • Указание сроков исполнения положений договора – время ежемесячных платежей, дата его окончания.
  • Размер получаемой заёмщиком денежной суммы, а также величина долга, подлежащего возврату с учётом процентов и комиссий.
  • Страхование недвижимости, предоставляемой в залог на от порчи или уничтожения в результате различных форс-мажорных обстоятельств или по чьему-либо злому умыслу.

Несоответствие договора приведённым условиям автоматически приводит к тому, что он считается недействительным согласно российскому законодательству.

В ипотечных договорах могут быть прописаны и другие условия, не относящиеся к разряду существенных. Такие условия именуются дополнительными. Они не оказывают критического влияния на признание договора действительным.

К ним относится страхование жизни заёмщика и другие положения, напрямую не связанные с предметом договорённости.

Именно в таких дополнительных условиях чаще всего заключаются «подводные камни» ипотечных договоров.

Кредитные организации включают в договор на первый взгляд не существенные пункты, которые при возникновении возможных разногласий сыграют на руку банку.

Это может быть взимание дополнительных комиссий, повышение процентов без согласия должника, наложение различных штрафных санкций, возможность продажи долга третьим лицам.

В связи с этим, при составлении договора ипотеки юристы рекомендуют заёмщикам внимательно ознакамливаться со всеми его пунктами, даже, на первый взгляд, самыми несущественными. В случае, если у клиента возникает непонимание значения каких-либо пунктов договора, следует обратиться за подробными разъяснениями к сотруднику банка.

Самым лучшим выходом будет перед тем, как подписать ипотечный договор проконсультироваться с профессиональным юристом. Ознакомившись с условиями соглашения, он сможет дать его оценку, указать проблемы, которые могут возникнуть в будущем, дать рекомендации по изменению и внесению новых дополнительных условий.

Порядок получения ипотечного кредита

Источник: https://myjus.ru/kreditnoe-pravo/sostavlenie-dogovora-ipoteki/

Особенности договора об ипотеке при приобретении жилья

Каковы особенности договора об ипотеке?

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества. В качестве залога выступает жилое помещение (дом, квартира, комната).

Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия.  С 01.07.

2014 договоры об ипотеке не подлежат государственной регистрации. 

Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует.

Предмет ипотеки

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, комната), места нахождения, иным описанием, достаточным для однозначной идентификации жилого помещения (например, общая и жилая площадь, количество или номера комнат). В договоре следует указывать, на основании какого права данное жилое помещение принадлежит залогодателю и каким органом это право зарегистрировано.

Оценка предмета ипотеки (залога)

При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении. 

При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов. 

Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.

Существо, размер и срок исполнения обязательства

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если это кредитный договор, то следует указать его основные положения – дату, место заключения, данные о кредиторе и заемщике, сумму кредита, размер процентной ставки, порядок погашения кредита. 

Законодатель предъявляет особые требования к кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой. 
Так, в договоре обязательно должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой. Данные об этом должны быть нанесены хорошо читаемым шрифтом в верхний правый угол первого листа кредитного договора. 

Так как обязательство подлежит исполнению по частям, должен быть составлен график платежей. Он содержит информацию о суммах и датах платежей с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов. 

Кредитный договор не должен содержать условий о комиссиях банка, так как закон запрещает взимание кредитором вознаграждения за услуги, в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика. 

Следует обратить внимание на срок исполнения обязательства и возможность досрочного погашения кредита. Ранее многие банки либо не допускали возможность досрочного погашения кредита либо брали за это существенные штрафы. В настоящее время подобная практика незаконна, но обращать на это внимание при подписании договора все же следует.

Ответственность сторон

Договор может предусматривать санкции (ответственность) за просрочку выплаты кредита. 

Как правило, банки указывают в договорах довольно жесткие санкции за просрочку выплаты кредита. Обычный штраф за каждый день просрочки составляет от 0,5% до 1% от суммы просроченного платежа. Однако если просроченных платежей наберется довольно много, то банк будет вправе (обычно это прописывается в типовых договорах) потребовать от вас досрочного погашения всего кредита. 

Если у банка слишком жесткие или неприемлемые для вас условия, то лучше отказаться от сотрудничества с ним, чем потом выплачивать существенные штрафы за незначительные нарушения.

Страхование

Банки почти всегда требуют от заемщика застраховать свою собственность, а также жизнь и здоровье самого заемщика. Тем самым банки лишний раз обеспечивают свою безопасность.

Однако платить за эту безопасность, как правило, приходится заемщику, а потому заранее поинтересуйтесь в банке о наличии или отсутствии подобных условий.

Заложенное имущество должно быть застраховано обязательно, а вот страхование жизни и трудоспособности заемщика по закону обязательным не является.

особенности договора об ипотеке при приобретении жилья

Источник: https://jur24pro.ru/populyarnye-temy/zhile-kvartiry-doma/osobennosti-dogovora-ob-ipoteke-pri-priobretenii-zhilya/

Ипотечный договор – что это такое, договор ипотеки, виды и условия

Каковы особенности договора об ипотеке?

Ипотека в силу судебного акта. Оформляется по решению суда и, в большинстве случаев, предполагает передачу прав на имущество должника кредитору в счет уплаты выданного ранее займа. В российском законодательстве такой вид ипотечных соглашений не предусмотрен, но существует в ряде европейских стран, в частности, во Франции.

Оформление соглашения и регистрация ипотеки в силу договора проходит по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу закона — самая распространенная форма ипотеки. Сейчас в России более половины всех сделок по покупке недвижимости относят к этой категории.

Все виды ипотечного кредитования разработаны для достижения единой цели — обеспечить возможность получения кредитных средств под залог имущества.

Какие сведения включает ипотечный договор

Список сведений, которые должны быть указаны в ипотечном договоре, зафиксированы в ст. 9 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно этому нормативно-правовому акту, документ включает следующие данные про:

Источник: https://j.etagi.com/ps/ipotechnyy-dogovor/

Договор ипотеки: особенности

Каковы особенности договора об ипотеке?

Ипотека стала одним из самых популярных и востребованных банковских продуктом.

Сущность ипотечного кредитования сводится к тому, что заемщик выплачивает продавцу недвижимости только часть стоимости жилого помещения, оставшуюся часть вносит банк на специальных условиях.

Нужно иметь в виду, что при покупке недвижимости в ипотеку схема расчетов с привлечением средств кредитной организации необходимо отразить в договоре купли-продажи (образец договора купли-продажи с ипотекой).

Считается, что ипотека является целевым кредитованием, то есть выданные в рамках договора ипотеки денежные средства могут быть потрачены только на приобретение недвижимости.

Самой основной особенностью договора ипотеки является залог недвижимости. При этом в залог банку может быть передана как приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся в собственности у покупателя.

Согласно статье 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» приведен исчерпывающий перечень видов недвижимого имущества, которые могут быть заложены в рамках договора об ипотеке.

Срок ипотечного договора

Ипотечное кредитование подразумевает собой выдачу сравнительно большой денежной суммы на относительно большой срок. В среднем, срок возврата ипотечного кредита составляет 10-15 лет, а в некоторых банках займ можно оформить и на 30 лет.

Следует отметить, что срок возврата заемных денег отдается на усмотрение заемщика: желаемый срок указывается в заявке на выдачу кредита. Конечная дата возврата заемных денег фиксируется в кредитном договоре и графике платежей.

Заключение кредитного договора

Договору ипотеки всегда сопутствует основное обязательство – кредит. В большинстве случаев договор ипотеки и основной кредитный договор объединяют, указывая все условия в одном документе.

Для оформления договора ипотечного кредита большинству банков требуется больший пакет документов, нежели чем для оформления потребительского кредита. Стандартный пакет документов для заемщика состоит из:

  • паспорта;
  • заявления на выдачу кредита;
  • копии трудовой книжки;
  • справки о полученных доходах по форме 2-НДФЛ;
  • документов, характеризующих предмет залога (кадастровый план, технический паспорт, заключение оценщика и т.д.);
  • иных документов.

В целях подтверждения благонадежности заемщика могут потребоваться такие документы, как диплом об образовании, свидетельство о заключении брака, ИНН, справка с места работы (образец справки с места работы).

Подписанный представителем банка и заемщиком договор ипотечного кредитования подлежит обязательной государственной регистрации. Данное правило предусмотрено статьей 10ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Понятие и содержание залога недвижимости

Залог, а именно предмет залога является своего рода гарантией исполнения заемщиком обязательств по договору ипотеки.

В отношении данного недвижимого имущества имеется ряд ограничений, однако, статьей 1 закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо предусмотрено, что предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя.

Более того, в статье 29 указано, что условия, ограничивающие право пользования залогодателя, являются ничтожными.

Вместе с тем заемщик, являющийся залогодателем, обязан обеспечивать сохранность предмета залога и не допускать снижения его стоимости более пределов естественного износа. Следует знать, что сотрудник банка вправе регулярно проверять квартиру, переданную в залог на предмет исполнения заемщиком вышеуказанной обязанности.

Кроме того, без уведомления банка-залогодержателя, заемщик не вправе:

  • регистрировать в жилом помещении, являющемся предметов залога лиц, не являющихся членом его семьи;
  • производить перепланировку и переустройство, требующее внесения изменений в технический план;
  • передавать помещение в аренду или пользование третьим лицам.

Продажа недвижимости и ее отчуждение другим способом невозможна по причине того, что при регистрации права собственности залогодателя в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись об ипотеке. Зарегистрировать право собственности на такое жилое помещение за другим лицом будет невозможно до снятия с объекта недвижимости обременения в установленном порядке и внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Обращение взыскания на предмет залога

Как уже говорилось выше, предмет залога выступает гарантией исполнения заемщиком своих обязательств по договору. В случаях, установленных кредитным договором, банк вправе потребовать досрочного возврата выданной в качестве займа суммы.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество регламентирован главой IX закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также статьей 78 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Согласно нормам вышеуказанных нормативных актов, взыскание на предмет залога может быть обращено:

  • в судебном порядке, то есть путем направления залогодержателем в суд искового заявления и получения соответствующего судебного решения;
  • во внесудебном порядке, путем заключения между банком-залогодержателем и заемщиком-залогодателем мирового соглашения;
  • во внесудебном порядке, поучив исполнительную надпись нотариуса об обращении взыскания на заложенное имущество.

Нужно иметь в виду, что в первом и третьем случаях процедура реализации заложенного имущества, включая наложение ареста и продажу с публичных торгов, будет проходить при непосредственном участии судебного пристава-исполнителя.

Процедура продажи предмета залога с публичных торгов в форме открытого аукциона регламентируется положениями статей 447, 448, 449 Гражданского кодекса РФ.

В случае, если предмет ипотеки не будет реализован на торгах по каким-либо причинам, залогодержатель вправе оставить данный объект недвижимости за собой.

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B1%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%B8/454/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B8_%D0%BE%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8/

Договор ипотеки закон

Каковы особенности договора об ипотеке?

С юридической точки зрения ипотека представляет собой залог недвижимого имущества.

Переданная в залог недвижимость служит для обеспечения обязательств заемщика перед кредитором и, в случае их неисполнения, кредитор будет вправе ее продать, а полученные деньги использовать для погашения выданного заемщику кредита. Существующее законодательство предусматривает два вида оснований для возникновения ипотеки:

  • Ипотека в силу закона;
  • Ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ситуация, при которой ипотека возникает не в результате специальной договоренности сторон о залоге, а при наступлении определенных законодательством фактов, представляет собой ипотеку в силу закона, или легальную ипотеку. К основным случаям, при которых возникает ипотека в силу закона, следует отнести:

  • Покупку дома, квартиры, земельного участка с использованием кредитных средств банка;
  • Строительство дома с использованием кредитных средств банка;
  • Ситуацию, при которой продавец недвижимости одновременно выступает в качестве кредитора, предоставляя кредит или рассрочку своему покупателю.

Пример: Заемщик приобретает квартиру за счет кредитных средств, полученных им в банке.

Поскольку покупка производится за счет заемных средств, ее оформление осуществляется путем заключения так называемого «договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств».

После государственной регистрации такого договора заемщик становится собственником, но квартира автоматически считается находящейся в залоге у банка, а свидетельстве о праве собственности на такую квартиру в графе «Ограничения» будет стоять запись «Залог в силу закона».

Ипотека в силу договора

Основанием для возникновения договорной ипотеки является заключение сторонами договора залога недвижимого имущества. Такой договор заключается одновременно с кредитным договором и не является самостоятельным обязательством.

Отличительной особенностью ипотеки в силу договора является то, что обязательным условием предоставления кредита является передача в залог уже существующей в собственности заемщика недвижимости.

Если при ипотеке в силу закона кредит является целевым и может быть использован только для покупки недвижимости, то при договорной ипотеке заемщик вправе потратить кредит по собственному усмотрению.

Пример: Гражданин имеет в собственности квартиру и желает получить кредит на большую сумму, который впоследствии он планирует использовать для покупки дорогостоящего оборудования. В этом случае для получения кредита ему необходимо обратится в банк, где параллельно с кредитным договором будет подписан договор ипотеки, согласно которому квартира будет в залоге у банка.

В большинстве случаев заемщики прибегают к ипотечному кредиту именно с целью приобрести недвижимое имущество, которое и будет впоследствии выступать в качестве обеспечения в банке, в связи с чем, ипотека в силу закона получила более широкое распространение.

Договор ипотеки в силу закона

Сегодня ипотека стала популярным и востребованным видом кредитования. Обеспечением по сделке выступает залог приобретаемого имущества. Оформляется договор ипотеки в силу закона. Заемщику необходимо точно знать, что обозначает данный термин, какие ограничения накладывает договор залога на распоряжение заложенным имуществом, что может быть предметом ипотеки.

Что такое ипотека в силу закона?

Ипотека является сделкой, которая совершается по требованиям законодательства, независимо от того, какие условия выдвигают стороны. Ее основное отличие от обыкновенных договоров залога, заключаемых банками, в том, что она подлежит обязательной государственной регистрации.

При данном виде обеспечения, кредитор имеет право на удовлетворение своих требований, возникающих к должнику, из стоимости заложенного имущества. Залогодателем может выступать как сам заемщик, так и третье лицо.

Наложение обременения на залоговую недвижимость снижает риск банка, поэтому кредитные организации применяют только этот вид залога объектов недвижимости.

Порядок оформления ипотеки регламентируется ФЗ № 102 «Об ипотеке» (залоге недвижимости):
  1. Закон определяет требования к заключению ипотечного договора, к государственной регистрации сделки по передачи в залог имущества, порядок обращения взыскания на заложенное имущество и т. д.
  2. Ипотека в силу закона возникает на следующее имущество: производственные объекты недвижимости, здания, сооружения, квартиры, частные домовладения, земельные участки, гаражи, дачи, и т. д. В залог может быть предоставлен объект целиком или его часть.

Схематично процесс возникновения обязательства выглядит следующим образом:

  1. Клиент выбирает банк для оформления ипотеки.
  2. Собирает необходимые документы и оформляет анкету-заявку на кредит.
  3. При положительном решении банка, заемщик ищет недвижимость, которую планирует приобрести.
  4. Согласовывает с банком приобретаемое имущество, назначается день подписания договоров.
  5. После подписания договора залога он передается на регистрацию в Росреестр.
  6. Только после прохождения регистрации, ипотека в силу закона считается вступившей в силу. В выписке из ЕГРН регистрируется информация о наличии обременения на объект.
  7. Кредит предоставляется на счет продавца или заемщика.

В каких случаях возникает?

Ипотека в силу закона возникает при оформлении в залог приобретаемой недвижимости за счет кредитных средств. Денежные средства, полученные по договору, направляются на приобретение объекта недвижимости в собственность заемщика.

Не следует путать ипотеку в силу закона и ипотеку в силу договора, которая возникает при оформлении нецелевых кредитов банков, обеспечением которых является залог имеющейся в собственности недвижимости. При этом те объекты, которые в этом случае приобретаются за счет кредита не являются предметом залога.

Исключение составляет возможность переоформления договора ипотеки с одного объекта на другой.

Что обеспечивает?

Согласно закону, ипотекой обеспечиваются обязательства, связанные с уплатой основной суммой долга, процентов, возмещение штрафов, пени, неустойки при несвоевременном возврате долга, возмещение судебных издержек, которые возникли в связи обращением взыскания на заложенное имущество, возмещение расходов по реализации залога.

Если договором не предусмотрено иное, то требования удовлетворяются в той сумме, которая возникла на момент обращения взыскания. В договоре может быть оговорена конкретная сумма удовлетворения требований. Тогда величина задолженности перед кредитором, которая превышает данную сумму, считается не обеспеченной ипотекой.

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

4.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральный орган исполнительной власти, его территориальные органы (далее — орган регистрации прав) представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган регистрации прав делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

Договором об ипотеке или договором, обязательство по которому обеспечено ипотекой в силу закона, может быть предусмотрена выдача закладной после государственной регистрации ипотеки при представлении закладной в орган регистрации прав в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Порядок выдачи закладной в виде бездокументарной ценной бумаги установлен статьей 13.2 настоящего Федерального закона.

Если в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом регистрации прав договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной.

5.

Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган регистрации прав.

6. В случае, если стороны нотариально удостоверили договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, для целей внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости заявителем представляется в орган регистрации прав нотариально засвидетельствованная копия такого договора.

Если при наступлении указанных в настоящем пункте обстоятельств сторонами, одной стороной договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, нотариально удостоверенные копии таких договоров не представлены в орган регистрации прав содержащееся в таких договорах условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не применяется.

Каковы особенности договора об ипотеке?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Договор об ипотеке — это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, а также нежилые здания и помещения.

Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст.

9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ст. 432 ГК РФ).

Источник: https://yk-md.ru/dogovor-ipoteki-zakon/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.