+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?

Содержание

Инструкция для покупки квартиры в ипотеку

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?

Мечтаете обзавестись своим жильем, но денег на покупку квартиры нет? Тогда стоит подумать об оформлении ипотеки.

Ее преимущество в том, что вам не нужно будет бродить по съемным квартирам и платить за аренду. К тому же в ипотечной квартире вы сразу сможете прописать всех членов семьи еще до того момента, пока оплатите последний платеж.

Заинтересовало такое предложение? Тогда нужно задуматься о порядке оформления ипотеки. Пошаговая инструкция для покупки квартиры в ипотеку представлена ниже.

Для начала нужно определиться с типом недвижимости. Необязательно знать конкретные размеры квартиры, ее особенности.

Главное, определиться, что вы хотите – жилплощадь в новостройке или на вторичном рынке недвижимости, а также, где ориентировочно планируете ее купить (в каком районе).

Ответив самому себе на эти вопросы, вы сможете ответить на вопросы банковского сотрудника, у которого будете оформлять ипотеку.

Как купить квартиру в ипотеку в 2019 году?

Для людей, которые впервые сталкиваются с ипотечным кредитованием, сложно будет разобраться с процессом покупки желаемой недвижимости в ипотеку.

Для этого нужно пройти такие этапы:

  1. Выбрать банк, который согласится выдать ипотеку.
  2. Собрать документы для одобрения заявки.
  3. Подыскать подходящую квартиру.
  4. Заключить предварительный договор, заказать оценку квартиры.
  5. Оформить страховку на квартиру или другое залоговое имущество.
  6. Заключить договор купли-продажи и ипотеки, зарегистрировать договор.

Шаг 1. Выбор банка

К этому вопросу нужно подойти ответственно, поскольку в разных банках различные и условия ипотечного кредитования. Так, в некоторых финансовых организациях есть индивидуальные предложения для молодых семей, военных, учителей, зарплатных клиентов и т. д.

Выбирать банк лучше всего с точки зрения надежности – чем дольше банк находится на рынке финансовых услуг, тем больше он вызывает доверия.

Государственные банки предпочтительней коммерческих, хотя последние предлагают заемщикам более выгодные условия ипотечного кредитования.

Выбирая банк, обязательно следует изучить информацию, касающуюся:

  • процентных ставок по ипотеке;
  • срока кредитования;
  • размера первоначального платежа;
  • стоимости дополнительных услуг;
  • наличия льгот и акций.

Во многих банках сегодня есть услуга подачи ипотечной заявки в режиме онлайн.

Это очень удобно, так как экономит время клиента. Если заявка будет одобрена, тогда заемщику можно смело собирать документы.

Шаг 2. Сбор документов для банка

Список документов может отличаться в зависимости от программы ипотечного кредитования, наличия у заемщика детей и т. д.

Однако в обязательном порядке ему нужно принести такие документы:

  • заявление-анкета;
  • паспорт;
  • ИНН;
  • справка о доходах (по форме банка или 2–НДФЛ);
  • копия трудовой книжки;
  • СНИЛС.

Также могут потребоваться дополнительные документы: свидетельства о рождении детей, о браке, военный билет, свидетельство участника НИС, документы об образовании и другие.

Шаг 3. Поиск подходящей жилплощади

Заявка будет одобрена, если клиент будет соответствовать всем требованиям конкретного банка. Ведь у каждого свои условия: кто-то дает ипотеку с 21 года, где-то дается кредит при условии, что трудовой стаж заемщика будет не меньше 6 месяцев на последнем месте работы.

Однако одинаковое условие во всех банках – это наличие гражданства РФ, а также постоянной либо временной прописки в любом субъекте Российской Федерации.

Когда будет получено одобрение банка, потенциальному заемщику можно будет заняться поиском квартиры. Здесь важно не переоценить свои возможности.

Если у вас среднестатистическая зарплаты, вы не имеете дополнительного дохода, у вас есть дети, тогда лучше рассмотреть вариант покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости.

Если ваша зарплата выше средней, вы владеете бизнесом, причем довольно успешно, тогда предложений подходящего жилья будет больше. Можно рассматривать жилплощадь как на вторичном, так и на первичном рынке.

Помните, что получив одобрение в банке касательно ипотеки, у вас в запасе есть 3 месяца для того, чтобы найти подходящую квартиру и адекватного продавца. Если вы не уложитесь в этот срок, тогда придется пойти в банк и обновить документы: принести новую справку о доходе.

Найдя подходящую квартиру, обязательно нужно уведомить продавца о том, что вы планируете покупать жилплощадь в ипотеку.

Шаг 4. Заключение предварительного ипотечного соглашения

Если квартира выбрана, с продавцом было достигнуто согласие касательно цены и обеих сторон все устроило, пора приступить к оформлению предварительного договора. Сделка заключается между продавцом квартиры и банком.

Для ее оформления нужно собрать такие бумаги:

  • документы на недвижимость, подтверждающие право собственности владельца на квартиру (договор купли-продажи, дарения и др.);
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о гос. регистрации;
  • письменное согласие супруги/супруга продавца о продаже квартиры;
  • разрешение из органов опеки – если в семье продавца недвижимость есть дети;
  • паспорт продавца;
  • справка о том, что в квартире никто не прописан.

Список этих документов может быть дополнен, изменен.

На этом этапе также нужно будет сделать оценку недвижимости в независимой оценочной компании. По результатам оценки покупателю квартиры будет выдан документ об оценке, который он должен будет приложить к основному списку бумаг для банка.

Шаг 5. Оформление договора страхования

Обязательным условием для получения ипотеки является страхование предмета договора либо залогового имущества (если банк выставляет такое требование). Дополнительно заемщик может застраховать свою жизнь и здоровье от риска потери трудоспособности.

К выбору страховой компании нужно отнестись серьезно. Хорошо, если банк сам предложит страховую фирму, с которой сотрудничает. Рекомендуется оформить титульное страхование на тот случай, если покупатель не доверяет продавцу.

Титульным страхованием он защищает себя от тех материальных потерь, которые может понести вследствие предоставления продавцом неправдивой информации о себе или о предмете договора.

Шаг 6. Заключение ипотечного договора и купли-продажи квартиры

Когда все документы будут готовы, квартира найдена, стороны сделки должны подписать договор купли-продажи, отнести его в Росреестр для регистрации.

Полученную выписку из Росреестра банк обычно забирает себе в качестве гаранта возврата денег заемщиком. Там же на месте оформляется ипотечный договор. После этого банк рассчитывается с продавцом недвижимости.

Заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса необязательно, однако некоторые банки настоятельно рекомендуют это сделать.

Также к услугам специалиста нужно будет прибегнуть, если в продаваемой квартире проживают дети либо же в ней есть несколько собственников (тогда требуется нотариально заверенное согласие второго собственника).

Шаг 7. Соблюдение условий ипотечного договора

После подписания договоров, получения квартиры на законных основаниях, последняя задача заемщика – неукоснительно выполнять все условия ипотечного договора. Он должен будет регулярно погашать ипотеку.

А в квартиру заемщик может заселиться сразу же после оформления сделки купли-продажи. Также он имеет право прописать в ней себя и своих родных.

Какой этап оформления ипотеки самый сложный?

Многим кажется, что самым сложным является последний шаг – соблюдение условий договора. Естественно, заемщику нужно будет регулярно оплачивать некую сумму, не допускать просрочек, искать деньги на выплату ипотеки.

Однако самыми сложными являются первые два этапа – поиск банка и квартиры. Найти хороший банк с оптимальными условиями ипотечного кредитования всегда сложно, поскольку многие банки предлагают свои продукты с интересными условиями. Второй момент – нужно подобрать квартиру, которая бы подходила как заемщику, так и банку. Ведь не каждую квартиру банк может одобрить.

Например, квартиру старого образца, жилплощадь, находящуюся в аварийном состоянии банк точно не одобрит. А потенциальному покупателю нужно еще внимательно ознакомиться с документами на недвижимость, чтобы сделка купли-продажи прошла гладко.

Приобретение в ипотеку квартиры на первичном или вторичном рынке недвижимости – сложный и длительный процесс, однако он стоит того. Заемщику не нужно будет потыкаться в арендованных квартирах, платить за съем жилья.

Оформив в ипотеку квартиру, он становится полноправным ее владельцем сразу после подписания договора, а также может проживать в ней со своими близкими, прописать в квартире всех членов семьи.

Начинать заниматься вопросом взятия квартиры в ипотеку нужно с подачи заявки в банк, подбора подходящего жилья, оформления договора ипотеки, купли–продажи, страхования.

На каждом этапе есть свои нюансы и особенности, поэтому необходимо заранее изучить вопрос ипотечного кредитования, чтобы учесть все неточности и подводные камни.

: Пошаговая инструкция «Как купить квартиру в ипотеку»

Источник: http://ipoteka-expert.com/pokupka-kvartiry-v-ipoteku-poshagovaya-instrukciya/

Преимущества и недостатки взятия жилья в ипотеку

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?

Приобретение квартиры в ипотеку – самый простой, а зачастую и единственный способ приобретения собственного жилья. Как гласит статистика, с годами объем ипотечного кредитования только растет. В 2012 году сумма выданных банками займов составила 1 028 947 миллионов рублей, в 2013 – 1 353 624 миллиона, а в 2015 – 1 762 523 (по данным сайта rusipoteka.ru).

Причин популярности у ипотеки немало.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Это и относительно низкая процентная ставка, и небольшие ежемесячные платежи по сравнению с обычным кредитом, и высокая вероятность одобрения со стороны банков, и, конечно, государственное регулирование ипотеки.

Кроме того, возможна господдержка определенных категорий граждан, решивших взять себе квартиру с использованием этого вида кредита

Плюсы и минусы ипотеки

По сравнению с другими способами покупки жилья ипотека обладает рядом достоинств:

  • Относительная доступность. Процент одобренных ипотечных кредитов выше, чем обычных потребительских, главным образом за счет того, что в данном случае появляется залоговое имущество – приобретаемая квартира. Банк может быть уверен, что в случае возникновения задолженности он всегда сможет взыскать потери.
  • Легкое решение финансового вопроса. Если просто копить на квартиру, то можно никогда не насобирать нужную сумму: цены на недвижимость растут даже в кризис, да и доходы среднего россиянина не столь велики, чтобы позволить себе откладывать каждый месяц достаточную сумму. Ипотека позволяет решить жилищный вопрос «здесь и сейчас». К тому же можно ее рассматривать как долгосрочную инвестицию – в первом случае деньги бы просто копились, а здесь они уходят «по назначению».
  • Небольшие ежемесячные затраты. Ипотека рассчитана на молодые семьи, у которых уровень дохода может быть не очень большой.
  • Несмотря на то, что выделяется крупная сумма, за счет низкой годовой процентной ставки и растянутости во времени можно подобрать оптимальную сумму ежемесячных платежей, которые не лягут тяжелым бременем на семейный бюджет.
  • Сниженные требования к доходу. Требований, предъявляемых к потенциальным заемщикам – минимум. Конечно, нужно собрать необходимый пакет документов, подтвердить свои доходы и т.д. Также нужно, чтобы приобретаемая квартира была юридически «чистой».
  • Однако требования к минимальному размеру дохода снижены, к тому же можно привлечь созаемщиков – их доход будет обязательно учитываться. Некоторые банки позволяют привлечь до 3-х созаемщиков. Так что вероятность одобрения ипотеки при привлечении дополнительных созаемщиков весьма высокая.
  • Возможность использования госсубсидий в качестве первоначального взноса или очередного ежемесячного платежа. К числу таких субсидий относится, конечно же, материнский капитал.
  • Возможность предоставления отсрочки по платежам. В случае, если плательщик испытывает временные затруднения по выплате кредита, то он может попросить от отсрочке или реструктуризации кредита. Обычно банки лояльно относятся к таким просьбам.

В то же время по сравнению с другими способами ипотека имеет некоторые недостатки, которые обязательно надо учитывать:

  • Сложность оформления. Несмотря на то, что требования к заемщикам снижены, нужно подготовить много документов на квартиру. И не каждая недвижимость пройдет банковскую проверку. Иногда отказывают вовсе без объяснения причины, и тогда надо искать новую жилплощадь. Это вызывает определенные задержки.
  • Необходимость наличия первоначально взноса. Как правило, банки требуют оплатить не менее 10% от стоимости квартиры.
  • Большая переплата. Несмотря на то, что платежи кажутся не очень большими, сумма переплаты за счет продолжительного кредитования может достигать 40%. Чтобы сократить расходы, можно гасить задолженность досрочно большими суммами.
  • Обязательное страхование. Если при взятии обычного кредита от страхования можно отказаться, то при ипотеке нужно обязательно застраховать жизнь и имущество.

Несмотря на минусы, которые, в сущности, присущи любому кредиту, ипотека остается самым быстрым и удобным способом получения средств для покупки квартиры

Варианты приобретаемого жилья

Законом предусмотрено несколько вариантов покупки жилья:

  1. на первичном
  2. и вторичном рынке.

В каждом случае нужно следовать своему алгоритму.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

При покупке квартиры на вторичном жилье:

  • получить предварительное одобрение на ипотеку, чтобы знать, в какой ценовой диапазон укладываться;
  • найти подходящую квартиру и заключить с ее владельцем предварительный договор;
  • собрать документы на приобретаемую квартиру и предоставить их в банк для проверки;
  • когда банк даст одобрение, необходимо заключить основной договор купли-продажи недвижимости и сдать его на регистрацию, в договоре;
  • должно быть указано, что оплата производится за счет кредитных средств;
  • после регистрации нужно подойти со всеми документами в банк к своему кредитному инспектору;
  • он должен принять документы и отдать распоряжение на перечисление средств на расчетный счет покупателя;
  • в кассе покупатель должен передать полученные средства продавцу – наличными или переводом на его счет (в зависимости от условий договора).

Если же приобретается квартира в новостройке, то алгоритм здесь несколько иной:

  • получить предварительное одобрение на ипотеку;
  • подыскать подходящую новостройку и заключить с застройщиком договор участия в долевом строительстве;
  • зарегистрировать данный договор в Регистрационной палате;
  • с зарегистрированным договором и прочими документами подойти в банк к своему кредитному инспектору;
  • после одобрения всех документов банк самостоятельно переведет на расчетный счет застройщика необходимую сумму (всю или частично в зависимости от условий договора).

Специальные программы

Чтобы облегчить себе бремя выплат, можно воспользоваться некоторыми специальными государственными программами

Однако для участия в них необходимо соответствовать многим параметрам, и не всем получится ими воспользоваться. К таким программам относятся:

  • Военная ипотека. Она предназначена для военнослужащих и предусматривает сниженную процентную ставку и софинансирование Минобороны, т.е. в данном случае часть платежей будет погашать не заемщик, а государство.
  • Материнский капитал. Он выдается только тем семьям, в которых появился на свет второй ребенок. Средства капитала можно полностью или частично потратить на погашение задолженности по ипотеке, при этом не нужно дожидаться, пока ребенку исполнится 3 года. А вот если маткапитал используется в качестве первоначального взноса за квартиру, то трехлетний срок придется выдержать.
  • Ипотека с господдержкой. Такая ипотека предусматривает сниженную (до 11%) годовую ставку, увеличенный срок кредитования (до 30 лет вместо стандартных 20 лет), отсутствие комиссий, возможность оформления ипотеки без первоначального взноса и т.д. Такая ипотека доступна только для малоимущих, детей-сирот, инвалидов и других незащищенных слоев населения.
  • Оформление налогового вычета. На уплаченные проценты на следующий год можно оформить вычет. Для этого надо обратиться в налоговую инспекцию с предоставлением полного пакета документов. Данные средства не будут выданы заявителю на руки, их переведут в банк в счет уплаты задолженности. Таким образом, размер долга еще несколько уменьшится. Налоговый вычет на проценты по ипотеке можно оформить на три предшествующих года, если в этот период имелась официальная работа.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/ipoteka/osobennosti-priobreteniya-zhilya-v-ipoteku.html

Этапы оформления ипотеки: как проходит сделка по ипотеке с нуля

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?

Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Общие моменты

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка.

Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д.

После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования.

При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток.

Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

  • поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
  • выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
  • подписание кредитного договораи договора купли— продажи,
  • регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

  • определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
  • узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
  • определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
  • запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
  • уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
  • определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

  • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
  • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
  • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
  • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

  • комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
  • размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
  • стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

  • паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
  • документы о семейном положении,
  • документы, подтверждающие доход,
  • справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

  • предварительный договор купли – продажи(договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
  • документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
  • копии паспортов продавцов,
  • копию лицевого счета,
  • технический, кадастровый паспорт,
  • выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

  • документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
  • иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачизаймов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки.

В первом случае алгоритмрасчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости.

В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получениисредств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации.

Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки.

После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных.

К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины.

Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

  • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

  • Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

  • Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

  • Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/etapy-ipotechnaya-sdelka.html

Покупка квартиры в ипотеку: основные особенности

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?

К ипотечному кредитованию прибегают семьи, желающие улучшить условия проживания при недостаточном количестве собственных финансов. Большинство банков предлагают различные кредитные программы, как с первоначальным взносом, так и без такового.

Кроме того, кредитными учреждениями в качестве первого взноса за долгосрочный кредит привлекаются средства материнского капитала, что позволяет значительному числу российских семей обзавестись собственным жильем.

Рассмотрим особенности проведения сделок с использованием заемных средств банка.

Особенности покупки квартиры в ипотеку

Ипотечное кредитование отличается от потребительского. И эти отличия заметны. Во-первых, ипотека выдается на длительный срок.

Во-вторых, предполагает наличие автоматического залога, то есть обеспечения возникшего финансового обязательства. На практике, это означает, что купленная в ипотеку квартира находится под обременением, то есть в залоге у банка.

В ней можно жить, регистрироваться, но нельзя продавать, дарить. После выплаты ипотеки обременение с жилья снимается.

Задача будущего заемщика состоит в том, чтобы избежать невыгодных для него предложений банков, а также непредвиденных расходов.

Поэтому при выборе ипотечной программы необходимо:

  • определиться с жилым объектом (новостройка, ДДУ, вторичка, ИЖС);
  • проверить, предлагает ли выбранный банк специальные предложения и программы (молодым семьям, многодетным и т.д.);
  • определить стоимость объекта недвижимого имущества и определиться с размером первого взноса за кредит;
  • запросить собственную кредитную историю (она должна быть положительной, но не нулевой);
  • проанализировать требования банка к заемщику;
  • определиться с длительностью кредитования, вопросами погашения кредита, видом платежей.

При выборе банка следует учесть, что многие кредитные учреждения, стремясь расширить круг добросовестных клиентов, предлагают специальные программы по покупке жилья:

  • военная ипотека – для вступления в программу военнослужащий должен отвечать ряду условий, на его индивидуальный счет МО РФ переводит денежные средства, которыми он может платить за квартиру;
  • ипотечное кредитование для молодых семей с пониженными %;
  • ипотека с использованием средств материнского капитала (для семей, родивших более одного ребенка);
  • займы для клиентов, имеющих в банке зарплатную карту (ипотека с пониженными процентами).

При выборе будущего кредитора стоит акцентировать внимание на комиссии при ведении, открытии расчетного счета, размере страхового полиса.

Способы покупки

  1. Многие семьи предпочитают покупать жилье у застройщика. Но гражданин сможет это сделать, если у него высокий и стабильный доход. Это главное требование банков. В какую сумму ему обойдется ипотечный кредит, зависит от условий займа и региона, где он приобретает жилье.

    Чаще всего банки требуют взнос за кредит в размере от 10 до 40% от стоимости жилья. Ставка колеблется в районе 10-14%. У ипотеки много противников. Условия банков таковы, что многие окрестили ее «денежным рабством».

    Если человек привык ни в чем себе не отказывать, конечно, будет трудно выплачивать немаленькие суммы банку на протяжении 15-30 лет. Но для большинства граждан ипотека выступает единственной возможностью купить квартиру. Поэтому необходимо выбрать кредитную программу, которая будет наиболее выгодна.

    Специалисты советуют не брать платежи, которые берут на себя более 40% от совокупного дохода семьи.

  2. Покупка вторичного жилья. Если семье необходимо сразу въехать в жилое помещение, а также при условии того, что финансовое положение семьи стабильное, можно приобрести вторичную квартиру.

    Она дороже, чем приобретение жилья по ДДУ, но позволяет сразу проживать в ней.

При возникновении малейших сомнений в выборе кредитной программы, ее выгоде, необходимо обращаться к услугам риэлторов.

Специалисты в сфере недвижимости помогут выбрать оптимальный вариант недвижимости, исходя из финансового положения клиента, а также выберут лучшую ипотечную программу, проанализировав предложения российских банков.

Кроме того, помогут определиться с комплектом необходимых документов, вместе с клиентом обговорят условия ипотеки на встрече с сотрудником банка. Для будущих покупателей важно, чтобы квартира, которая покупается (касается вторичного рынка жилья) не находилась подл обременением, арестом, а также – нет ли на квартире долгов по оплате коммунальных услуг. Все эти вопросы крайне важны для людей, которые берут ипотеку для того, чтобы оплатить квартиру.

Без всяких сомнений при ипотеке следует обратиться к риэлтору при наличии следующих обстоятельств:

  1. Доходы будущего заемщика не такие большие, как хотелось бы банку. Либо другой вариант: человек получает официальный и неофициальный доход. Второй затруднительно подтвердить.
  2. Нет времени самостоятельно заниматься поиском жилья. Казалось бы, огромный ассортимент квартир первичного или вторичного рынка должен сократить поиск во времени. Но разнообразие, наоборот, может смущать будущих покупателей. Тянется время, так как они долго выбирают в надежде подыскать для себя более выгодный, лучший вариант.
  3. Небезупречность кредитной истории, что дает основание сомневаться в положительном решении кредитного учреждения.

При покупке квартиры с использованием заемных денег банка необходимо пройти несколько этапов:

  • поиск наиболее выгодной кредитной программы;
  • выбор жилья, согласование с банком;
  • подписание двух договоров: ипотечного и купли-продажи;
  • регистрация сделки и оформление квартиры.

Каждый из предложенных этапов имеет свои нюансы. Если будущий приобретатель решил обратиться к услугам риэлтора, то они понадобятся уже на первом этапе – выбор, поиск жилья.

После выбора выгодной программы, одобрения заявки потенциального заемщика, начинаются просмотры и торги с продавцом.

Если квартира понравилась покупателю и продавец согласен на ипотеку, заключается предварительный договор купли-продажи, вносится аванс (задаток). Обычно размер аванса от 5 до 10% от цены на квартиру.

Эта сумма вносится из личных сбережений покупателей. Если условия сделки предварительно согласованы между сторонами, нужно получить ипотеку, подписать основное соглашение.

Банк со своей стороны также участвует в выборе жилья. Это заключается в оценке недвижимости. Она осуществляется экспертом, профессиональным оценщиком.

Зачем нужна оценка кредитному учреждению? Все очень просто: банки анализируют возможные риски при выдаче большого по размеру займа. Большинство из них выдает займ в размере 90% от рыночной стоимости жилого помещения.

Вот почему сумма, указанная в отчете, важна. И, прежде всего, для заемщика, так как от нее зависит размер займа, который планирует выдать банк.

Какие факторы оказывают влияние на оценку жилого помещения?

  • престижность района, где находится квартира;
  • площадь, число комнат квартиры;
  • планировка;
  • инфраструктура (близость к метро, наличие объектов социальной инфраструктуры);
  • вид из окна;
  • иные факторы.

Стоимость процедуры колеблется в районе от 40 до 60000. Оценка оформляется специальным документом, к которому прилагается фото жилья и заключение специалиста.

Особенность ипотеки заключается в том, что банки требуют от потенциального заемщика объемного пакета документов. Кроме справок с официального места работы, отчета оценщика, а также бумаг на выбранную квартиру (выписка из ЕГРН, тех.

план, правоустанавливающие документы) кредитные учреждения могут затребовать военный билет, диплом, свидетельства о рождении детей, согласие супруга (и) на приобретение, заверенное нотариусом.

На изучение пакета документов у банка уходит от 3 дней до недели.

Заключение договоров

При покупке недвижимости с использованием заемных средств кредитного учреждения заключаются два соглашения. Одно – с банком, кредитный договор. Второе – с продавцом квартиры, купля-продажа. Кратко рассмотрим каждый из документов.

Текстом кредитного договора занимается банк. То есть, заемщик только знакомится с существующим соглашением. На практике, никакие правки в договор не вводятся, так как предлагается уже готовый вариант соглашения. Тем не менее, это не значит, что потенциальный клиент банка обязан во всем соглашаться.  

В кредитном договоре необходимо проверить основные параметры недвижимости. В частности, ее точный адрес, площадь, число комнат. Также проверяются данные сторон, а также их полномочия.

С этой точки зрения для заемщика важно, прописаны ли в соглашении какие-либо еще обязанности, помимо погашения долга. Дополнительно, важны для заемщика условия повышения % ставки по кредиту, санкции за просрочку платежа, размер пени и т.д.

Только после внимательного, детального изучения главных условий договора, а также и дополнительных, которые банк также включает в текст соглашения, можно его подписывать.

Если в будущем сотрудничестве что-то смущает заемщика, он не обязан подписывать договор.

Стоит акцентировать внимание на размере штрафных санкций, которые взимаются банком за просроченное обязательство, возможность или отсутствие досрочного погашения ипотеки (что, конечно, невыгодно банку, так как он теряет свои %), возможность заключения договора цессии банка с третьими лицами. Вместе с этим договором составляется документ, закладная. Она означает, что автоматически квартира переходит в залог кредитному учреждению до тех пор, пока заемщик не выплатить долг.

Закладная означает, что во время действия ипотечного кредита, квартира будет находиться под обременением. Так как заемщик не является ее владельцем, жилье он не может продать, отдать в дар. Обычно все договора: кредитный и купли-продажи подписываются в один день в целях избежания большого перерыва во времени.

Купля-продажа

Когда все условия между сторонами согласованы, продавец и покупатель пришли к договоренности, банк оценил квартиру, нужно подписать основное соглашение.

Оно может быть как двухсторонним (только покупатель и продавец), так и трехсторонним (прибавляется участие банка).

В тексте необходимо прописать основные условия соглашения: информация о сторонах, описание объекта недвижимости и его параметров, стоимость сделки, полномочия, ответственность сторон, порядок взаиморасчетов между сторонами. 

При составлении текста соглашения необходимо особое внимание уделить следующим пунктам:

  1. Порядок взаиморасчетов между сторонами. В тексте прописываются точные суммы, а также окончательный этап расчета продавца и покупателя. Банки предлагают различные программы по ипотеке: все они отличаются по условиям. В одном случае деньги могут быть переданы в день ратификации соглашения, во втором – случае после перехода права собственности в Росреестре. Практика расчетов между сторонами с использованием банковской ячейки гарантирует их безопасность.
  2. Дополнительные затраты. Определенные банки взимают комиссионные за снятие, перевод денежных средств. Стороны должны договориться между собой не только о том, как будут передаваться деньги, но и о том, кто и как будет нести дополнительные расходы.
  3. Срок передачи квартиры. На практике, продавец ее освобождает за несколько дней. Чтобы не затягивать эту процедуру, срок нужно указать в договоре. Это будет стимулом для продавца побыстрее освободить покупателю приобретенное жилье. Если в нем прописаны другие лица, также указывается интервал времени, в течение которого их снимут с регистрационного учета и не только физически, но и юридически освободят помещение.

Покупка квартиры с помощью ипотечного кредита имеет свои особенности. Покупателю необходимо собрать больше бумаг и подписать, помимо купли-продажи, еще и ипотечный договор.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Источник: https://brosalin.ru/pokupka-kvartiryi-v-ipoteku-osnovnyie-osobennosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.